Mitteilung – zur Kenntnisnahme

Vorblatt

Vorlage – zur Beschlussfassung –

Abschluss von Rahmenvereinbarungen mit landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften über die einnahmewirksame Ablösung von Rückauflassungsvormerkungen Berlins an den ihnen übereigneten Grundstücken

A. Problem

Die bisher praktizierte Ablösung der Rückauflassungsvormerkungen, nach der die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften (im Folgenden: Gesellschaften) einen Ablösebetrag in Höhe von 75 v. H. des von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung für plausibel erklärten Verkehrswertes, abzüglich notwendiger oder nützlicher Verwendungen, an das Land Berlin zahlten, führte zuletzt nicht mehr zu dem Ziel kurzfristiger Einnahmen für den Landeshaushalt. Voraussetzung für einen Ablösebetrag in Höhe von 75 % war, dass mehrere Grundstücke in Paketen zusammengefasst wurden. Der 25 %ige Rabatt, den das Land Berlin gewährt hatte, wurde durch die von den Gesellschaften aufgenommenen Zwischenfinanzierungskosten aufgezehrt und der finanzielle Anreiz der Gesellschaften, weitere „Paketgeschäfte“ mit dem Land Berlin abzuschließen, entfiel.

B. Lösung

Mit den Gesellschaften werden Rahmenvereinbarungen abgeschlossen. Diese ermöglichen ihnen für einen Zeitraum von zunächst zwei Jahren unter Gewährung eines Abschlags in Höhe von 25 % vom Verkehrswert der Grundstücke die Ablösung der Rückauflassungsvormerkung beim Verkauf. Hierbei ist der Ablösebetrag für jedes Grundstück von der Gesellschaft vier Wochen nach Abschluss eines Kaufvertrages unabhängig vom Verkaufserlös zu zahlen.

Vorlage – zur Beschlussfassung –

Das Abgeordnetenhaus wolle beschließen:

Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften dürfen mit dem Land Berlin Rahmenvereinbarungen über die Ablösung von zugunsten des Landes Berlin eingetragenen Rückauflassungsvormerkungen abschließen. Inhalt dieser Rahmenvereinbarungen ist das Verfahren über die konkrete Ablösung der Rückauflassungsvormerkungen gegen Entgelt. Diese Vereinbarungen ermöglichen sowohl wie bisher die Ablösung von Rückauflassungsvormerkungen in Paketform als auch nunmehr in Gestalt von Ablösungen für Einzelgrundstücke. Die konkreten Ablösungen erfolgen im Nachgang zu den Rahmenvereinbarungen in Einzelgeschäften. Für diese Einzelgeschäfte bedarf es nicht mehr einer gesonderten Zustimmung von Senat und Abgeordnetenhaus.

a) Der von der jeweiligen Gesellschaft zu zahlende Ablösebetrag für die Löschung der Rückauflassungsvormerkungen wird bei der Veräußerung des jeweiligen Grundstücks auf 75 v. H. des ermittelten und von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung für plausibel erklärten Verkehrswertes festgelegt. Dies gilt unabhängig vom erzielten Veräußerungserlös.

b) Nützliche oder notwendige Verwendungen werden unter Berücksichtigung einer normalen Abschreibung und gegebenenfalls eingesetzter öffentlicher Zuschüsse nur bis zur Höhe des ermittelten Verkehrswertes des Grundstückes erstattet. Treten Altverbindlichkeiten, die noch valutieren, hinzu, so dürfen diese gemeinsam mit den zuvor genannten Verwendungen den Verkehrswert ebenfalls nicht überschreiten. Ausgenommen von der Erstattung sind Verwendungen für den laufenden Instandhaltungsaufwand, den die Gesellschaft nach der Einbringung der Grundstücke aufgewendet hat. Ferner sind Verwendungen ausgenommen, die die Gesellschaft aus früheren Veräußerungen der ihr von Berlin übertragenen Grundstücke finanziert hat.

c) Eine mit der jeweiligen Gesellschaft abzuschließende Rahmenvereinbarung über die Ablösung der Rückauflassungsvormerkungen gilt zunächst für zwei Jahre. Sofern nicht der gesamte von ihr erfasste Grundstücksbestand einer Privatisierung zugeführt werden kann, gelten mit Ablauf der Zweijahresfrist wieder die Regelungen der Einbringungsverträge. Das bedeutet, Zahlung der vollen Verkehrswerte der Grundstücke, ggf. unter Abzug von Altverbindlichkeiten und Verwendungen.

d) Die Rechte Berlins, Mieter zuzuweisen (Belegungsrechte), werden beibehalten, wobei die Verlagerung der Belegungsrechte auf andere Mietobjekte des Bestandes der Gesellschaft möglich ist.

Die Gesellschaft hat mit den betroffenen Bezirken Einvernehmen bezüglich der in Frage kommenden Mietobjekte herzustellen.

A. Begründung:

Der den landeseigenen Gesellschaften in den Jahren 1988 - 1994 übertragene Wohnhausbestand im Westteil der Stadt steht den Gesellschaften bisher nicht zur wirtschaftlichen Verwertung zur Verfügung.

Das Land Berlin hat sich im Rahmen der abgeschlossenen Einbringungsverträge bestimmte Rechte hinsichtlich der wirtschaftlichen Verwertung vorbehalten. Zum einen sind die Wohngrundstücke mit Sozialbindung sowie mit Belegungsrechten des Bezirkes belastet und zum anderen bedarf jede entgeltliche Veräußerung der Zustimmung des Landes Berlin. Erteilt das Land Berlin seine Zustimmung, so ist der gezahlte Kaufpreis nach Abzug der Veräußerungskosten an Berlin abzuführen. Berlin hat sich zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Rückübertragung der Grundstücke jeweils eine Rückauflassungsvormerkung in den Grundbüchern eintragen lassen.

Bisheriges Verfahren

Um den Gesellschaften einerseits eine schnellere wirtschaftliche Verwertung zu ermöglichen und andererseits dem Land Berlin kurzfristig Einnahmen im Rahmen der Vermögensaktivierung zu verschaffen, ist es erforderlich, die bisher praktizierte Verfahrensweise zur Ablösung der Rückauflassungsvormerkungen neu zu gestalten. Bisher stellten die Gesellschaften „Pakete“ aus mehreren Grundstücken zusammen. Für diese zahlten sie unabhängig von einer tatsächlichen Veräußerung vorab auf der Grundlage der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung für plausibel erklärten Verkehrswerte, nach Abzug der nützlichen und notwendigen Verwendungen, 75 v. H. des Verkehrswertes als Ablösebetrag für die Löschung der Rückauflassungsvormerkungen.Jedes „Paket“ hat der Senat dem Abgeordnetenhaus von Berlin zur Zustimmung vorgelegt.

Nach diesem Modell mussten die Gesellschaften durch die Finanzierung der Ablösebeträge für die Zeit ab deren Zahlung bis zur Veräußerung der Grundstücke nicht unerhebliche finanzielle Vorleistungen erbringen. Die im Nachgang von den Gesellschaften durchgeführten Privatisierungen bereiteten ihnen aufgrund der ungünstigen Marktlage Schwierigkeiten, so dass zum Teil der vom Land Berlin gewährte Rabatt aufgrund der geringeren erzielten Kaufpreise sowie der Kosten der Zwischenfinanzierung der Ablösebeträge aufgezehrt wurde.

Aufgrund dieses erheblichen Finanzierungsaufwandes schwand das Interesse der Gesellschaften, weitere Paketlösungen mit dem Land Berlin anzustreben.

Neues Verfahren

Der Senat sieht daher im Hinblick auf die erforderliche Haushaltskonsolidierung die dringende Notwendigkeit, das Verfahren neu zu gestalten. Dies ist auch im Sinne der Gesellschaften, die so flexibel auf Gebote des Grundstücksmarktes reagieren können.

Bei der nunmehr vorgeschlagenen Verfahrensweise ist beabsichtigt, möglichst den gesamten Grundstücksbestand der jeweiligen Gesellschaft innerhalb von zunächst zwei Jahren nach Abschluss einer hierzu mit ihr abzuschließenden Rahmenvereinbarung zu privatisieren. Mit der Zustimmung des Abgeordnetenhauses von Berlin zu dieser Vorlage müssen einzelne Geschäfte nicht mehr erneut vorgelegt werden, sodass eine deutliche Vereinfachung der Verfahrensabläufe stattfindet.

Als Ablösebetrag für die Löschung der Rückauflassungsvormerkungen zahlen die Gesellschaften 75 v. H. des von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ermittelten Verkehrswertes abzüglich der anerkannten nützlichen oder notwendigen Verwendungen und der möglichen noch valutierenden Altverbindlichkeiten gemäß der Regelungen der Einbringungsverträge. Den Verkehrswert des Grundstücks übersteigende Verbindlichkeiten trägt die Gesellschaft.

Bei der Ermittlung der nützlichen oder notwendigen Verwendungen sind der laufende Instandhaltungsaufwand, den die Gesellschaft nach der Einbringung der Grundstücke erbracht hat, sowie Verwendungen, die die Gesellschaft aus früheren Veräußerungen der ihr übertragenen Grundstücke finanziert hat, unberücksichtigt zu lassen. Gegebenenfalls eingesetzte öffentliche Zuschüsse des Landes Berlin sind hingegen zu berücksichtigen.

Die Zahlung des Ablösebetrages in Höhe von 75 v. H. des Verkehrswertes ist unabhängig vom erzielten Kaufpreis auszukehren und von der Gesellschaft vier Wochen nach Beurkundung eines Kaufvertrages an das Land Berlin zu zahlen.

Nach Eingang des Ablösebetrages bei Berlin wird sodann die Löschungsbewilligung für die jeweilige Rückauflassungsvormerkung erteilt, ohne dass es einer gesonderten Zustimmung des Abgeordnetenhauses bedarf.

Hinsichtlich der Belegungsrechte sollen sich die Gesellschaften verpflichten, mit den Bezirksämtern eine Einigung zu erzielen. Beispielsweise können bestehende Belegungsrechte auf andere Mietobjekte des Bestandes der Gesellschaft verlagert werden. Solche Lösungen wurden bereits erfolgreich praktiziert.

Die Verfahrensweise wird positiv auf die Privatisierung – auch Mieterprivatisierung – wirken, da der finanzielle Anreiz hier unmittelbar der Gesellschaft zu Gute kommt und die längerfristige Aufnahme von fremdfinanzierten Mitteln hierbei entfällt. In einer mit den Gesellschaften zu schließenden Rahmenvereinbarung, die zunächst zwei Jahre Gültigkeit haben wird, sind die Grundstücke und deren aktuelle Verkehrswerte aufzulisten.

Die notwendigen oder nützlichen Verwendungen sind von den Gesellschaften für die einzelnen Grundstücke, mit Bestätigung durch einen Wirtschaftsprüfer, bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Ablösebetrages nachzuweisen. Später geltend gemachte Ansprüche werden nicht mehr berücksichtigt.

Für den Fall, dass innerhalb der Zweijahresfrist nicht alle Grundstücke veräußert worden sind, gelten mit Ablauf der Frist wieder allein die Regelungen der Einbringungsverträge.

Die beabsichtigte Änderung der Verfahrensweise wird über die Dauer von zunächst zwei Jahren zu vermehrten Einnahmen im Landeshaushalt führen, ohne dass auf der Seite der Gesellschaften ein wirtschaftlich nicht vertretbares Risiko entsteht.

Auf der Grundlage dieser Lösung ist mit einer zunehmenden Privatisierung, auch im Bereich der Mieterprivatisierung, zu rechnen.

Das Abgeordnetenhaus erhält halbjährlich Übersichten über die nach diesem Verfahren getätigten Geschäfte zur Kenntnis.

B. Rechtsgrundlage:

§ 64 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b der Landeshaushalts-ordnung (LHO)

C. Kostenauswirkungen auf Privathaushalte und/oder Wirtschaftsunternehmen:

Keine.

D. Gesamtkosten:

Keine.

E. Auswirkungen auf die Zusammenarbeit mit dem Land Brandenburg:

Keine.

F. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung:

a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

Die Ablösebeträge werden im Kapitel 29 90 ‑ Grundstücksgeschäfte ‑ vereinnahmt.

b) Personalwirtschaftliche Auswirkungen:

Keine.

Berlin, den 20. Mai 2003

E. Gesamtkosten

Keine.

F. Auswirkungen auf Zusammenarbeit mit dem Land Brandenburg

G. Zuständigkeit

Senatsverwaltung für Finanzen.

Bisheriges Verfahren

Neues Verfahren