Mitteilung – zur Kenntnisnahme

Hierzu wird berichtet:

1. Fördersystematik im sozialen Wohnungsbau

1.1 Mietwohnungsbau

Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau [1] wurden gefördert von 1952 bis 1997 in den jeweiligen Wohnungsbauprogrammen ( WP ) insgesamt

429 330 Wohnungen und 11 367 Wohnplätze

Mit Baudarlehen [2] gefördert wurden bis WP 1968 aus öffentlichen Mitteln

272 472 Wohnungen und 9 643 Wohnplätze in Wohnheimen

Mit Annuitätshilfe [3] gefördert wurden in den WP 1969 bis 1971

27 156 Wohnungen und 1 017 Wohnplätze in Wohnheimen

Mit Aufwendungsdarlehen [4] gefördert wurden in den WP von 1972 bis 1976

48 654 Wohnungen

Mit Aufwendungshilfe [5] gefördert wurden in den WP von 1977 bis 1997

69 078 Wohnungen und 707 Wohnplätze in Wohnheimen

Mit Baudarlehen aus Mitteln der IBB [6] gefördert wurden in den WP von 1989 bis 1997

11 970 Wohnungen

Seit dem WP 1969 wird der öffentlich geförderte soziale Wohnungsbau in Berlin grundsätzlich durch laufende Subventionen gefördert. Die Subventionen werden degressiv gewährt, sodass sich durch die Verringerung der Subventionen regelmäßige Mieterhöhungen ergeben (derzeit bei den WP ab 1972 Verringerung um jährlich 0,1278 €/m² Wohnfläche/mtl.).

Zur „Mietenpflege“ wurden bis Anfang der 90er Jahre noch weitere (laufende) Zuschüsse bewilligt. Hinzu kommen die Maßnahmen im Rahmen der Mietenkonzepte 1999 bis 2002, insbesondere die Aufwendungszuschüsse für die WP ab 1972 sowie für Objekte in den Kategorie-Gebieten. Dadurch wurden und werden planmäßige Mieterhöhungen ganz oder teilweise „ausgesetzt“.

Seit 1992 werden die Zinsen für die öffentlichen Baudarlehen der WP bis 1968 in Abständen außerplanmäßig erhöht, die Subventionen für die Objekte mit Annuitätshilfe der WP 1969 bis 1971 werden außerplanmäßig verringert, jeweils mit einer entsprechenden Mieterhöhung.

Für in den WP 1977 bis 1981 geförderte Objekte sind nach Ablauf der auf 15 Jahre befristeten Förderphase [7] für weitere 15 Jahre Anschlussförderung als Aufwendungszuschüsse nach den Anschlussförderungs RL 1993 bewilligt worden.

Für in den WP 1982 bis 1986 geförderte Objekte wurde nach Ablauf der auf 15 Jahre befristeten Förderphase 7 für weitere 15 Jahre Anschlussförderung zu 1/3 als Aufwendungsdarlehen und zu 2/3 als Aufwendungszuschüsse nach den Anschlussförderungs RL 1996 bei solchen Objekten gewährt, bei denen die Grundförderung spätestens bis zum 31.12.2002 endete.

1.2 Eigengenutztes Wohneigentum

Die Förderung eigengenutzten Wohneigentums ist im Zusammenhang mit dem Wegfall der Anschlussförderung im Vergleich zum geförderten Mietwohnungsbau wegen der wesentlich geringeren finanziellen Auswirkungen auf den Berliner Landeshaushalt von nachgeordneter Bedeutung. Bei diesen Betrachtungen der Fördersystematik wurden nur die vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen WP 1986 bis 1989 erfasst, da danach die Förderung durch Baudarlehen erfolgte.

Die Fördersystematik im Eigentumsprogramm A (nur Eigentümer in diesem Programm könnten von einer Anschlussförderung betroffen sein) ist prinzipiell ähnlich wie im Mietwohnungsbau. Die Grundförderung ist ebenfalls auf 15 Jahre ausgelegt. Durch die Anschlussförderung von weiteren 15 Jahren sollte die Tilgung der Fremdkredite möglich sein. Bei den Eigentümern werden jedoch nur sehr wenige Fördernehmer die volle 30-jährige Förderung erhalten, da sie wegen zwischenzeitlich gestiegener Einkommen nicht mehr anspruchsberechtigt sind und nach jeweils fünf Jahren Förderung die Berechtigung erneut überprüft wird.

Aus den o. g. Programmjahren ab WP 1986 bis 1989 endet bis 2008 für etwa 2500 Eigentümer die Grundförderung.

2. Ausgangslage

Für die Objekte der WP 1972 bis 1986 wurden Anschlussförderungsrichtlinien beschlossen.

Im Jahre 2001 sind die Anschlussförderungsrichtlinien für die nächsten anstehenden WP 1987 - 1989 ( rd. 5 800 WE ) vorbereitet worden. Die barwertigen [8] Kosten für das Land Berlin wurden mit ca. 265 Mio. € berechnet.

Für die restlichen rd. 19 300 WE der Programmjahre ab 1990 wurde ein Anschlussförderungsmittel-Bedarf von ca. 753 Mio. € Barwert ermittelt.

Insgesamt wäre hiermit ein barwertiger Subventionsbedarf von über 1 Mrd. € ( nominal: 2,5 Mrd. € ) für ca. 25 100 WE ausgelöst worden.

Eine Weiterführung der bisherigen Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau ist wegen der damit verbundenen Ausgaben des Landes Berlin bei der gleichzeitig dramatischen Haushaltslage nicht mehr möglich.

Aufgrund der Komplexität des Themas „Anschlussförderung“ sowie der möglichen Auswirkungen einer Änderung des bisherigen Systems wurde im Sommer 2002 eine Expertenkommission berufen und mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt. Die Expertenkommission sollte prüfen, welche Einsparungsmöglichkeiten zum Thema Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau bestehen.

Ausgangspunkt waren Analysen des bisherigen Systems der Anschlussförderung, der Entwicklung des Wohnungsmarktes sowie das Aufzeigen weiterer Einsparungsmöglichkeiten (z. B. Umfinanzierung von Darlehen und Verzicht des Fördernehmers auf Eigenkapitalverzinsung). Gleichzeitig sollten die Auswirkungen einer Änderung des bisherigen Systems der Anschlussförderung sowohl auf die Mieter als auch auf Eigentümer eingeschätzt und rechtliche Fragen betrachtet werden. Die Untersuchung der zunächst anstehenden Wohnungsbauprogramm-Jahrgänge 1987 - 1989 – Beginn der Anschlussförderung nach altem System Anfang 2003 – wurde auch auf die WP ab 1990 erweitert.

Nach der letzten Sitzung der Expertenkommission am 10.12.2002 wurden die Empfehlungen der Kommission veröffentlicht. Der Endbericht der Expertenkommission mit Empfehlungen für das weitere Verfahren wurde Mitte Januar 2003 vorgelegt. Dieser Endbericht wurde in die Homepage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eingestellt.

3. Zusammenfassung der Ergebnisse des Berichtes der Expertenkommission

Die Expertenkommission hat im Kern fünf verschiedene Modelle für ein weiteres Förderverfahren gewürdigt. Im Ergebnis der Würdigung insbesondere der Bewertung verschiedener Unwägbarkeiten hat die Expertenkommission den Ausstieg aus dem bisherigen System der Wohnungsbauförderung empfohlen, mit einem Härteausgleich für Mieter und dem Angebot öffentlich rechtlicher Verträge [9] an Eigentümer zur weitgehenden Vermeidung von Insolvenzen.

Hiervon wären alle Objekte der WP 1987 bis 1997 betroffen, für die die Grundförderung endet und die nach bisherigem System sukzessive in die Anschlussförderung wechseln würden. Die Expertenkommission ist somit auch zu dem Ergebnis gekommen, dass die bisherige Anschlussförderung aufgrund des enormen Fördermittelbedarfes im Zusammenhang mit der angespannten Haushaltslage in dieser Weise nicht weitergeführt werden kann.

Vorgeschlagen wird die Erhöhung der Sozialmieten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten nicht preisgebundenen Wohnraums mit den daraus resultierenden Fördermitteleinsparungen. Dies sollte auf der Grundlage der o. g. Verträge mit den Eigentümern durchgesetzt werden. Im Gegenzug sollte das Land auf die Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen verzichten und eine Freistellung von Belegungsbindungen gewähren. Ferner hätten die Fördernehmer auf die Abschöpfung der Eigenkapitalverzinsung zu verzichten.

Es wurde der Erlass einer Richtlinie empfohlen, um unbillige Härten für die Mieter – sowohl mit als auch ohne öffentlich-rechtliche Verträge – durch ergänzende Mietausgleichszahlungen und Umzugshilfen zu vermeiden.

Für 2003 hat die Expertenkommission zudem eine Übergangsregelung für die Objekte empfohlen, für die in den ersten Monaten des Jahres die Grundförderung ausläuft.

Ein generelles Übernahmeangebot Berlins zur Entlastung insolventer Fördernehmer wurde nicht befürwortet.

Der verbliebene Förderaufwand hätte nach den Empfehlungen der Kommission für die WP 1987 bis 1997 barwertig ca. 464 Mio. € betragen.

Damit wäre eine Einsparung gegenüber dem bisherigen Anschlussförderungssystem von ca. 554 Mio. € ( Barwert ) erreicht worden. Dies muss allerdings gegengerechnet werden mit den von der Expertenkommission geschätzten Kosten i. H. von

– ca. 65 Mio. € (Barwert) für die vorgesehene Härtefallregelung sowie

– ca. 157 Mio. € (Barwert) Verlusten des Landes Berlin für den Ausfall der Aufwendungsdarlehen.

Nach Einschätzung der Expertenkommission hätte eine derart modifizierte Anschlussförderung auf niedrigem Niveau für die Mieter eine Anhebung der Mieten um durchschnittlich 2,26 €/qm mtl., mindestens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbare nicht geförderte Wohnungen, bewirkt. Wird eine schrittweise Anhebung der Mieten in 5 Jahren unterstellt, so hätte dies zu einer jährlichen Mieterhöhung von durchschnittlich ca. 0,45 €/qm mtl. geführt.

Im Endbericht hat sich die Expertenkommission auch mit dem Wegfall aus dem bisherigen System der Wohnungsbauförderung bei selbst genutztem Wohneigentum befasst und ebenfalls eine weitere Förderung auf abgesenktem Niveau zur Vermeidung von Insolvenzen empfohlen.

4. Senatsbeschluss zur Einstellung der Anschlussförderung

Mit dem Beschluss des Senats vom 4. Februar 2003 – Wegfall der Anschlussförderung mit einem Härteausgleich für Mieter – wurde die Beendigung der Anschlussförderung beschlossen. Von dem Verzicht auf Anschlussförderung sind primär alle Objekte der WP 1987 bis 1997 betroffen ( ca. 25 100 Miet-Wohnungen ).

Der Verzicht auf Anschlussförderung betrifft aber auch Objekte der WP 1985 und 1986, deren Grundförderung ab 2003 ausläuft, soweit keine bindende Verpflichtung zur Anschlussförderung besteht. Dies ist darauf zurückzuführen, dass entsprechend Senatsbeschluss vom 4. Februar 2003 bei allen Objekten, bei denen ab 2003 die Grundförderung endet, einheitliche Kriterien anzuwenden sind, unabhängig vom Jahr der Bewilligung der Grundförderung. Entsprechend wurden die bestehenden Anschlussförderung RL 1996 für die Wohnungsbauprogramme (WP) 1982 - 1986 rückwirkend zum 01.01.2003 außer Kraft gesetzt. Hiervon betroffen sind knapp 2 400 Miet-Wohnungen.

Damit sind insgesamt ca. 27 500 Miet-Wohnungen der WP 1985 - 1997 in den nächsten Jahren bis 2016 vom Verzicht auf Anschlussförderung betroffen.

Da die Objekte sukzessive aus der Grundförderung auslaufen, ist in den nächsten Jahren im Durchschnitt mit ca. 2 000 WE jährlich zu rechnen, die nach Auslauf der Grundförderungsphase keine Anschlusssubventionen mehr erhalten.

Vom Verzicht auf Anschlussförderung betroffen sind auch schätzungsweise 600 Fördernehmer bei selbst genutztem Wohneigentum, die nach dem bisherigen System wegen Einhaltens der Einkommensgrenzen für eine Anschlussförderung in Frage gekommen wären.

5. Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung

Neben der Anhebung der Mieten und einer Erhöhung des Mietniveaus kommt es zu teilweise erheblichen negativen Auswirkungen für die Eigentümer. Auch auf das Land Berlin kommen – neben dem positiven Effekt der Einsparungen für den Landeshaushalt – gleichzeitig mit dem Verzicht auf Anschlussförderung zusätzliche Belastungen zu.

Für die 15-jährige Anschlussförderung nach bisherigem System wären Bewilligungen für die WP ab 1987 von insgesamt nominal ca. 2,5 Mrd. € ( Barwert: ca. 1 Mrd. € ) notwendig; für die WP bis 1986 ca. 220 Mio. € nominal ( ca. 140 Mio. € barwertig ) [10].

Die Höhe der beim beschlossenen Verzicht auf Anschlussförderung notwendigen Aufwendungen ist abhängig von verschiedenen Faktoren, insbesondere von

– der Eigentümerstruktur und dem Verhalten der Eigentümer,

– dem Umfang der Inanspruchnahme der Härtefallregelung durch die Mieter,

– der Insolvenzgefahr bzw. der Höhe der Verluste städtischer Wohnungsbaugesellschaften,

– der Höhe der Bürgschaftsinanspruchnahmen sowie des Einsatzes von Bundesrückbürgschaften,

– der Barwertermittlung.

Im Einzelnen wird darauf im Punkt 5.3 eingegangen.

5.1 Auswirkungen auf Mietniveau, Mieter sowie selbstnutzende Eigentümer

Mietwohnungsobjekte

Der Wegfall der Anschlussförderung hat Auswirkungen auf die Nettokaltmieten. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten in €/qm mtl. zum Stichtag 31.12.2002 ab dem WP 1985 stellen sich wie folgt dar:

WP-Jahr	Nettokaltmiete in €/qm mtl.

1985	4,78
1986	4,52
1987	4,50
1988	4,55
1989	4,39
1990	4,42
1991	4,45
1992	4,43
1993	4,54
1994	4,56
1995	4,60
1996	4,57
1997	4,58

Da die Eigentümer keine Anschlussförderung mehr erhalten, wird die Differenz zwischen der vollen Kostenmiete (ohne öffentliche Fördermittel) und der vom Mieter zu zahlenden preisrechtlich zulässigen Miete (Mietermiete) nicht mehr durch Subventionen geschlossen.

Die Mietermiete beträgt im Durchschnitt aller relevanten WP derzeit ca. 4,50 €/qm Wfl; die volle Kostenmiete schwankt in den WP´ s 1985 - 1997 zwischen durchschnittlich 11,50 €/qm Wfl. im WP 1987 und durchschnittlich 19,40 €/qm Wfl. im WP 1992.

Nach § 8a (3) Wohnungsbindungsgesetz sind die Eigentümer grundsätzlich berechtigt, von ihren Mietern die Kostenmiete zu verlangen.

Ob die Kostenmiete bei einem Teil der betroffenen Wohnungen erzielbar ist, bleibt allerdings offen. Aufgrund der allgemeinen Wohnungsmarktsituation in Berlin wird davon ausgegangen, dass vom überwiegenden Teil der Eigentümer zunächst Mieterhöhungen nur bis zu einer Höhe verlangt werden, die der für vergleichbare nicht geförderte Wohnungen ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht (Sozialmietwohnungen befinden sich überwiegend in einfacher und mittlerer Wohnlage. Dort liegen die Mittelwerte zwischen 6,10 und 7,97 €/qm Wfl. lt. Mietspiegel 2003). Erwartet wird solche beschränkte Mieterhöhungspraxis seitens des Landes Berlin von den städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Ob die Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in einem oder mehreren Schritten erfolgt, werden die städtischen Wohnungsbaugesellschaften nach den Belastungsmöglichkeiten ihrer Mieterhaushalte entscheiden. Eigentümer mit größeren Wohnungsbeständen, die nicht vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen sind, dürften die entstehenden Ertragslücken durch Ausgleich der Verluste mit Erträgen aus anderen Objekten reduzieren können.

Besteht diese Möglichkeit nicht, ist zu erwarten, dass insbesondere von einem Teil der Kapitalgesellschaften ohne haftenden Eigentümer aufgrund der eintretenden wirtschaftlichen Schwierigkeiten unmittelbar die Kostenmiete verlangt wird.

Ausgehend von der Einschätzung der Expertenkommission ist anzunehmen, dass sich die Eigentümer betroffener Wohnungen zumeist an den Aussagen des jeweiligen Berliner Mietspiegels über die Höhe üblicher Mieten für vergleichbare nicht geförderte Wohnungen orientieren, um eine Miethöhe bestimmen zu können, die einerseits höchstmögliche Erträge sichert und andererseits zugleich dazu führt, dass die Wohnungen weiterhin vermietet bleiben.

Der Ende März 2003 veröffentlichte Berliner Mietspiegel 2003 weist für die hier relevanten Wohngebäude z. B. für Wohnungen mittlerer Größe folgende Beträge aus:

In den WP 1987 - 1989 beträgt der Anteil der Kapitalgesellschaften ohne haftenden Eigentümer – in der Regel Immobilienfonds in der Rechtsform der GmbH & Co KG oder Kapitalgesellschaften 62 % der Wohnungen. Diese Objektgesellschaften ohne haftenden Eigentümer verfügen regelmäßig nur über im 1. Förderweg errichtete Wohnungen der betroffenen Baujahrgänge. Es muss deshalb damit gerechnet werden, dass ein Großteil dieser Objekte bei Wegfall der Anschlussförderung in die Insolvenz geht, da die hohe Differenz zwischen der vollen Kostenmiete und der zu erzielenden Mietermiete nicht ausgeglichen und insbesondere die Bedienung des aufgenommenen Fremdkapitals nicht geleistet werden kann.

Andere Eigentümer (städtische Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungsgenossenschaften, Privatpersonen, GbR) werden die entstehenden Liquiditätslücken voraussichtlich – zumindest teilweise – durch Ausgleich aus sonstigem Vermögen und Quersubventionierung aus Erträgen anderer Wohnungsbestände schließen oder zusätzlich Eigenkapital aufbringen können.

Bei den in den 90er Jahren geförderten Wohnungen sank der Anteil der Gesellschaften ohne haftenden Eigentümer auf etwa 45 % und die Höhe der durchschnittlich landesverbürgten Fremdkapitaldarlehen im nachstelligen Beleihungsraum stieg aufgrund der gestiegenen Gesamtkosten gegenüber den Förderungsobjekten in den WP 1987 - 1989 an.

Diese unterschiedlichen Eigentümer- und Finanzierungskonstellationen haben entscheidende Auswirkungen auf die tatsächlich bestehende Insolvenzgefahr und die ggf. auf das Land Berlin zukommenden Verluste aus der Inanspruchnahme der Bürgschaft.

Die Expertenkommission hat hierzu verschiedene Berechnungen angestellt bzw. Vergleichsvarianten ermittelt, die zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen führen.

So hat die Expertenkommission z. B. die Annahme getroffen, dass bei Genossenschaften, städtischen Wohnungsbaugesellschaften, Privatpersonen [12] und GbR die Insolvenzwahrscheinlichkeit ca. 10 % beträgt, während diese bei den Aktien- und Fondsgesellschaften sowie den GmbH, GmbH & Co.KG und OHG bei 100 % liegen kann.

Allerdings sind diese Annahmen nicht ausreichend empirisch belegt, sodass auch andere Wahrscheinlichkeiten möglich sind – so z. B. bei der ersten Gruppe bis zu 35 % oder bei der zweiten Gruppe 75 %.

Zusammenfassend wurde von der Expertenkommission eingeschätzt, dass Eigentümer von ca. 290 Objekten mit rd. 12 500 WE als unmittelbare Folge der Einstellung der Anschlussförderung Insolvenz anmelden könnten.

5.3 Auswirkungen auf das Land Berlin

Neben den bereits erwähnten Einsparmöglichkeiten für das Land Berlin (siehe Punkt 5) müssen Folgen der Einstellung der Anschlussförderung wie folgt betrachtet werden

(Angaben = Barwerte):

A) Kreditausfälle und Bürgschaften

Es wird davon ausgegangen, dass die Erlöse aus Verkäufen der Sozialwohnungsobjekte insolventer Unternehmen derzeit deutlich unter der verbleibenden Restfinanzierung liegen. Da das Land Berlin in nahezu allen Fällen für die nachrangig besicherten Kredite gebürgt hat, und diese Bürgschaften bei Insolvenz und Zwangsversteigerung aufgrund aktuell niedriger Verkehrswerte fällig werden, können auf das Land Berlin erhebliche Kosten zukommen.

Die Höhe ist wesentlich auch davon abhängig, ob und wann im Einzelfall der Bürgschaftsfall eintritt.

Bei Annahme sofortiger Insolvenz sowie Zwangsversteigerungen geht die Expertenkommission davon aus, dass Bürgschaftskosten von 918 Mio. € anfallen; allerdings verringern sich für das Land Berlin gleichzeitig die Kosten für die Grundförderung i. H. von 448 Mio. € (da die Grundförderung bei Insolvenz endet). Bei verzögerten Zwangsversteigerungen gegen Ende der Grundförderung werden nach Einschätzung der Expertenkommission Bürgschaftskosten von 617 Mio. € fällig.

B) Rückbürgschaften des Bundes

Für den jeweils je Objekt hälftigen Teil der vom Land Berlin übernommenen Bürgschaften sind dem Bund Rückbürgschaftsverpflichtungen zugewiesen. Die Expertenkommission ist davon ausgegangen, dass der Bund die eingegangenen Verpflichtungen aus den Rückbürgschaften vollständig trägt. Danach würde das Land Berlin nach Einschätzung der Expertenkommission noch mit 309 Mio. € bei Zwangsversteigerungen gegen Ende der Grundförderung bzw. mit 459 Mio. € bei sofortiger Insolvenz sowie Zwangsversteigerungen belastet werden.

C) Verlust der Aufwendungsdarlehen der Grundförderung

Unternehmen, die insolvent werden, können die aufgenommenen Aufwendungsdarlehen nicht bedienen. Damit entfallen für Berlin nach Angaben der Expertenkommission erwartete Einnahmen aus der Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen von 78 Mio. €.

D) Vermögensverluste bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften

Die für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften anfallenden Wertberichtigungsbedarfe werden laut Expertenkommission auf 119 Mio. € geschätzt. Damit verbunden ist in gleicher Höhe ein sofortiger Vermögensverlust und damit Eigenkapitalverzehr städtischen Vermögens.

E) Verluste der Bankgesellschaft

Nach Angaben der Expertenkommission muss das Land Berlin mit Zahlungsverpflichtungen aus der Risikoabschirmung für die Bankgesellschaft i. H. von 37 Mio. € rechnen.

F) Weitere Verluste

Von der Expertenkommission nicht berücksichtigt wurde der Ausgleich von Verlusten der IBB aus der Ausreichung von Verwaltungskostenbeitrags-Darlehen (VKB-Darlehen) sowie der Verluste städtischer Wohnungsbaugesellschaften aus von diesen initiierten Fonds. Hinzu kommen können weiterhin Verluste für die vom Bund nach 1990 für im Ostteil der Stadt gelegene Objekte übernommenen Bürgschaften, für die Berlin Rückbürge ist sowie Verluste bei insolventen Objekten auf Erbbaurechtsgrundstücken des Landes Berlin.

6. Senatsbeschluss zur Härtefallregelung

Mit Senatsbeschluss vom 11. Februar 2003 wurde ein Maßnahmenkonzept zum Mieterschutz beim Wegfall der Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau beschlossen. Kernpunkte sind insbesondere die Gewährung von einkommensabhängigem und befristeten Mietausgleich sowie von Umzugskostenhilfe, Einrichtung einer qualifizierten Mieterberatung mit Sicherung der Bereitstellung von Ersatzwohnungsangeboten und Schaltung einer Info-Hotline. Ziel des Senats ist es, die Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung vor allem für die Mieter und auch die selbstnutzenden Eigentümer zu verringern und Härten weitgehend abzufedern.

Für das Maßnahmenkonzept zum Mieterschutz und für selbst genutztes Wohneigentum beim Wegfall der Anschlussförderung wird nach bisher nur möglichen groben Schätzungen in den nächsten 14 Jahren mit Ausgaben von insgesamt ca. 150 Mio. € gerechnet.

Diese Maßnahmen wurden – sowohl für den Mietwohnungsbau als auch für das selbst genutzte Wohneigentum – in Richtlinienform präzisiert und vom Hauptausschuss des Abgeordnetenhauses von Berlin am 09.04.2003 gebilligt.

Regelungen für Mietwohnungsobjekte

Eine der wichtigsten Maßnahmen ist die Zahlung eines Mietausgleiches zur vorübergehenden Abfederung der Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbare nicht geförderte Wohnungen. Mieter, deren Einkommen die Bundeseinkommensgrenze für den sozialen Wohnungsbau nicht übersteigt, sollen anfangs 90 % der eingetretenen Mietsteigerung ersetzt erhalten. Bei Haushalten, deren Einkommen bis zu 50 % über der Bundeseinkommensgrenze liegt, wird der Mietausgleich kontinuierlich und einkommensabhängig vermindert. Der Mietausgleich wird für fünf Jahre bewilligt und jährlich um 20 % reduziert. Bei besonderen Härtefällen kann auch ein Mietausgleich bis zu 8 Jahren und jährlich um 12,5 % gemindert, gewährt werden. Bei nur geringfügigen jährlichen Steigerungen der Nettokaltmiete (bis zu 0,20 €/qm mtl.) wird kein Mietausgleich gewährt. Für Mieter, für deren Wohnung bis zum 30.06.2003 die Grundförderung ausläuft und die kurzfristig mit ordentlicher Frist kündigen, soll ein zusätzlicher Mietausgleich ggf. bis zur Kostenmiete bewilligt werden. Objekte von Genossenschaften, Stiftungen und karitativen Einrichtungen sind auf der Grundlage der konkreten wirtschaftlichen Situation gesondert zu betrachten. Hier sind ggf. besondere Unterstützungen – z. B. zur Erhaltung des Stiftungszweckes – möglich.

Eine weitere wesentliche Unterstützung stellt die pauschale Umzugskostenhilfe als nichtrückzahlbarer Zuschuss dar. Sie wird gewährt, wenn aufgrund der Mieterhöhungen Mieter in eine andere Wohnung umziehen und die alte Wohnung bis spätestens 5 Jahre bzw. in besonderen Härtefällen spätestens in 8 Jahren nach Beendigung der Grundförderung gekündigt haben. Bei einem höheren Einkommen (Bundeseinkommensgrenze plus 50 %) muss die Kündigung innerhalb von 2,5 Jahren nach Ende der Grundförderung erfolgen. Für Einpersonenhaushalte beträgt die Umzugskostenhilfe 1 500 € und erhöht sich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person um 500 €; maximal werden 3 500 € gezahlt.

Darüber hinaus wurde bereits sowohl bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als auch bei der Investitionsbank Berlin eine Telefon-Hotline eingerichtet, um die Mieter über die Auswirkungen des Ausstiegs aus der Anschlussförderung zu beraten und auf die geplanten Regelungen für die Mieter hinzuweisen.

Eine unabhängige und qualifizierte Mieterberatung wird beauftragt, die Mieter umfassend und detailliert über ihre Rechte und Pflichten sowie die anstehenden Änderungen zu informieren. Diesen Service können auch die Mieter in Anspruch nehmen, deren Wohnung erst in nächster Zeit aus der Grundförderung fallen wird.

Im Rahmen der Mieterberatung ist auch vorgesehen, dass betroffene Mieter bei Bedarf unmittelbar über bezugsfreie Ersatzwohnungen informiert werden.

Dazu werden sich primär die städtischen Wohnungsbaugesellschaften (sowie ggf. weitere interessierte Vermieter) beteiligen. Hierdurch sollen den betroffenen Mietern Informationen über freie Wohnungen, insbesondere im näheren Wohnumfeld, vermittelt werden.

Für besondere Härtefälle – insbesondere bei erheblicher persönlicher Beeinträchtigung – sind angemessene besondere Regelungen vorgesehen.

Die Verwaltungsvorschriften werden Ende 2004 auf ihre Wirksamkeit hin überprüft.

Regelungen für selbst genutztes Wohneigentum

Grundsätzliches Ziel für zu treffende Maßnahmen ist die Vermeidung von Notverkäufen bzw. Zwangsversteigerungen aufgrund der höheren Belastung aus dem Wegfall der Anschlussförderung.

Geplant ist – nach Prüfung der Berechtigung durch die IBB – die Zahlung von Aufwendungszuschüssen vorerst für die Dauer von bis zu drei Jahren zur Sicherstellung der Finanzierbarkeit des selbst genutzten Eigentums. Die Höhe des Ausgleichs ergibt sich aus der Differenz zwischen dem monatlichen Gesamteinkommen und der Belastung aus dem Wohneigentum einschließlich sonstiger unabwendbarer Belastungen sowie den Lebenshaltungspauschalen. Hat ein Fördernehmer Vermögen, das die festgelegten Freibeträge übersteigt, wird ein Härteausgleich nicht gewährt.

7. Zusammenfassung der finanziellen Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung

Die Einsparungen für den Landeshaushalt bei Kapitel 1295, Titel 663 02, 663 11 und 863 35 durch den Wegfall der Anschlussförderung wurden bereits im Punkt 5 behandelt (nominal ca. 220 Mio. € für die WP bis 1986 sowie ca. 2,5 Mrd. € für die WP ab 1987; barwertig ca. 140 Mio. € bzw. ca. 1,0 Mrd. €).

Dem gegenüber werden derzeit folgende Aufwendungen eingeschätzt:

A) Für die Härtefallregelungen Punkt 6) – Kapitel 1295, Titel 681 43 – wird bei unveränderter Fortführung für alle betroffenen Wohnungen ein Mittelbedarf von insgesamt nominal ca. 150 Mio. € eingeschätzt. Bearbeitungsgebühren der IBB werden bei Kapitel 1295, Titel 540 21 nachgewiesen. Der Mittelbedarf stellt sich bis 2007 wie folgt dar:

	Kasse in Mio. €	VE in Mio. €
2003	3,6	11,2
2004	8,049	7,0
2005	9,448	6,4
2006	10,958	7,1
2007	13,131	10,9

Die in 2003 erforderlichen Ausgaben und Verpflichtungsermächtigungen sind durch den Doppelhaushaltsplan 2002/ 2003 (einschließlich Nachtragshaushalt 2003) abgedeckt. Die notwendigen Folgerungen für die Haushaltsjahre ab 2004 werden in den Entwürfen für den Doppelhaushalt 2004/2005 und die Finanzplanung 2003 bis 2007 gezogen.

B) Verluste Land Berlin aus den Aufwendungsdarlehen bis zu ca. 78 Mio. € Barwert.

C) Bürgschaften zu Lasten Berlins bei
Übernahme der Rückbürgschaft durch den Bund: 309 Mio. € bzw. 459 Mio. € Barwert (verzögerte bzw. sofortige Insolvenz). Die Ausgaben wären im Eintrittsfall aus Kapitel 1510, Titel 871 02 zu leisten.

D) Vermögensverluste bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften bis zu 119 Mio. € Barwert.

E) Verlustausgleich Berlins an die Bankgesellschaft wegen der übernommenen Risikoabschirmung bis zu 37 Mio. € Barwert.

F) Weitere Verluste aus VKB – Darlehen; Fonds der städtischen Wohnungsbau-gesellschaften; Übergangsbürgschaften nach 1990 sowie aus insolventen Objekten auf Erbbaurechtsgrundstücken.

Wir bitten, den Beschluss damit als erledigt anzusehen.

Berlin, den 6. Mai 2003

[1] 1. Förderungsweg, öffentliche Mittel i. S. des § 6 II. WoBauG, Gesetzliche Preis- und Belegungsbindung i. S. § 72 II. WoBauG, § 1 WoBindG

[2] ursprünglich 0 % Zinsen, 0,5 % Verwaltungskosten für die IBB; inzwischen grundsätzlich gesetzlich zulässiger Höchstzinssatz

[3] aktive Förderung max. 32 Jahre; der Darlehensanteil aus der Subvention erhöht sich im gleichen Verhältnis wie der Tilgungsanteil eines Annuitätendarlehens; anschließend Bedienung des Aufwendungsdarlehens

[4] Grundförderung 15 Jahre, die Subvention wird nur als Darlehen gewährt, Anschlussförderung max. 15 Jahre als lfd. Aufwendungszuschuss

[5] Grundförderung 15 Jahre, die Subvention wird zu 1/3 als Darlehen und zu 2/3 als Zuschuss gewährt, Anschlussförderung für einen Teil der Objekte max. 15 Jahre als Aufwendungszuschüsse bzw. auch mit 1/3 Aufwendungsdarlehen

[6] anfänglich 0 % Zinsen – mit einer Schuldendiensthilfe des Landes bis zur Höhe des Einstandszinses,

0,5 % Verwaltungskosten, 1,5 % Tilgung; zusätzlich Aufwendungsdarlehen – mind. 1,00 DM/m² Wohnfläche/mtl. und laufende Aufwendungszuschüsse

[7] Grundförderung: 1/3 Aufwendungsdarlehen, 2/3 Aufwendungszuschuss

[8] In dieser Mitteilung werden teilweise auch Nominalwerte genannt. Damit wird lediglich der Mittelabfluss dargestellt, wenn sich der Nominalwert auf einen mehrjährigen Zeitraum bezieht. Die Belastung des Landes Berlin kann nur mit der so genannten Barwertmethode ermittelt und mit anderen Belastungen verglichen werden. (Der Barwert gibt den wirtschaftlichen Wert von Auszahlungen an, die über mehrere Jahre erfolgen. Hierzu werden die jeweiligen – jährlichen – Zahlungsraten auf einen einheitlichen Zeitpunkt – in der Regel heute – abgezinst. Nur so sind Zahlungen mit unterschiedlicher Fälligkeit vergleichbar ).

Hier wird mit dem derzeit bei derartigen wohnungswirtschaftlichen Berechnungen üblichen Abzinsungssatz von 6 % gerechnet.

[9] auf der Basis einer Förderung auf deutlich niedrigerem Niveau als nach dem bisherigen System

[10] Diese Einsparungen träten im Laufe von 29 Jahren ein ( letzter Auslauf aus der Grundförderung in 2016 zuzüglich 15 Jahre Anschlussförderung nach bisherigem System).

[11] durchschnittlich ca. 2 000 betroffene WE pro Jahr

[12] Die Insolvenz von städtischen Wohnungsbaugesellschaften und Privatpersonen wurde von der Expertenkommission so gut wie ausgeschlossen – diese Annahme ist empirisch nicht belegt.

		Westteil Berlins ohne West-Staaken		Ostteil Berlins und West-Staaken
WE-Größe	Wohnlage	Bezugsfertig 1984 - 1990	Bezugsfertig ab 1991	Bezugsfertig ab 03.10.1990
60 bis unter 90 qm	Einfach	6,55	6,10	7,39
	Mittel	7,40	7,77	7,39
	Gut	8,13	8,16	7,52

Nachhaltige Sicherung des Mietenniveaus