Der Senat von Berlin

Stadt - IV A 33 -

Fernruf: 9012 / 5260

intern: ( 912 ) 5260

An das

Abgeordnetenhaus von Berlin

über Senatskanzlei - G Sen -

Vorlage

- zur Kenntnisnahme -

gemäß Artikel 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin

über Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung)

Wir bitten, gemäß Artikel 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin zur Kenntnis zu nehmen, dass der Senat die nachstehende Verordnung erlassen hat.

Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB
über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung
einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung
(Kündigungsschutzklausel-Verordnung)

vom

Auf Grund des § 577a Abs. 2 BGB (BGBl. I, S. 1149, 1162 ) wird verordnet:

§ 1

In den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow von Berlin, ist die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet.

§ 2

In den nach § 1 festgelegten Gebieten beträgt die Frist des § 577a Abs. 1 BGB sieben Jahre.

§ 3

Diese Verordnung tritt am 1. September 2004 in Kraft.

Sie tritt am 31. August 2011 außer Kraft.

A. Begründung:

a) Allgemeines:

1 . Ausgangslage

Seit Mai 1993 gilt in Berlin aufgrund Art.14 ( Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung - Sozialklauselgesetz -) des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland (Investitions-erleichterungs- und Wohnbaulandgesetz) vom 22.04.1993 (BGBl. I, S. 466,487), von dem Berlin mit Verordnung vom 11.05.1993 (GVBl. Berlin Nr. 27 vom 21.05.1993, S. 216) Gebrauch gemacht hat, eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren bei Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung und anschließendem Verkauf.

Hierdurch sind Mieter nach Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung und anschließendem Verkauf durch eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren vor Eigenbedarfskündigung und Kündigung zum Zwecke angemessener wirtschaftlicher Verwertung geschützt.

2. Rechtsänderung

Zum 1. September 2001 ist das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts - MietrechtsreformG - (BGBl. I S. 1149) in Kraft getreten.

Mit dem Gesetz wurde zum einen das bisher in verschiedenen Gesetzen kodifizierte Wohnraummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammengefasst und nach dem typischen Ablauf eines Mietverhältnisses neu geordnet, zum anderen sind auch inhaltliche Änderungen geltenden Mietrechts vorgenommen worden.

Bezogen auf den Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung wurde so die bisher durch § 564b Abs. 2 und 3 BGB (a.F.) in Verbindung mit dem ”Sozialklauselgesetz” mögliche zehnjährige Kündigungssperrfrist im neuen
§ 577a Abs. 2 BGB zusammengefasst und inhaltlich umgestellt:

· Durch die jetzige Ausgestaltung der zeitlichen Komponente einer Sperrfristsetzung mit bis zu 10 Jahren (vgl. alte Frist = starr 10 Jahre), muss anhand vorzunehmender Prognose hinsichtlich voraussichtlicher Dauer der besonderen Gefährdung der Wohnungsversorgung sorgfältig die Dauer einer Sperrfrist geprüft, abwogen und festgelegt werden.

· Eine Rechtsverordnung nach § 577a Abs. 2 BGB gilt, entgegen bisheriger unbefristeter Dauer der ”Sozialklausel-VO”, nur noch für die vom Land gesetzte Dauer ( maximal bis zu 10 Jahren ) und ist spätestens danach erneut zu überprüfen.

Unverändert übernommen wurde indes, dass ggf. auch ( nur ) für Teile einer Gemeinde entsprechende ( differenzierte ) Sperrfristen festgelegt werden können.

Im Rahmen einer dreijährigen Übergangsregelung ( Art. 2 des ”MietrechtsreformG” zu Art. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB) ab Inkrafttreten des neuen Gesetzes am 1. September 2001 können die bisherigen Regelungen - so in Berlin - zwar noch angewendet werden, danach müssen zur weiteren Aufrechterhaltung erhöhten Kündigungsschutzes von den Ländern aber dem § 577a Abs. 2 BGB entsprechende Rechtsverordnungen erlassen werden ( somit spätestens ab 1. September 2004 ).

Es war daher zu prüfen, ob die Voraussetzungen für den Erlass einer Kündigungssperrfristverordnung in Berlin bzw. Teilen Berlins ab 1. September 2004
( weiterhin ) vorliegen.

§ 577a BGB lautet wie folgt:

„(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(2) Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu zehn Jahren, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.”

Für den Verordnungsgeber ergeben sich daraus folgende Prüf-/Eingriffskriterien:

a) ausreichende Versorgung ( der Bevölkerung mit Mietwohnungen),

b) angemessene Bedingungen (bei der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen),

c) besondere Gefährdung (bei der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen).

zu a) ausreichende Versorgung

Nach Erkenntnissen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ( aus Mikrozensus April 2002 sowie Hochrechnung auf Ende 2002, BEWAG-Stromzählerauswertung September 2003) ist in Berlin derzeit ein längerfristiger Leerstand von etwa 100.000 Wohnungen gegeben.

Dieser Leerstand ist allerdings nicht global gegeben, sondern konzentriert sich auf einige Teilmarktbereiche. Dies sind insbesondere Großsiedlungen des komplexen Wohnungsbaus im Ostteil der Stadt und unsanierte Altbauten im Innenstadtbereich in den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Marzahn-Hellersdorf.

Des Weiteren gehören dazu Wohnungen der hochpreisigen Teilmärkte.

D.h., die sich global als entspannt darstellende Wohnungsmarktsituation in Berlin mit hohen Leerstandszahlen schlägt weder flächendeckend noch auf alle Teilmärkte durch.

zu b) angemessene Bedingungen

Hierunter muss u.a. eine im Verhältnis zum Einkommen tragbare Miethöhe verstanden werden.

Nach dem Gutachten der TOPOS-Stadtforschung - Nachfragepotenziale 2002 - verfügen aber bereits rd. 40% der Berliner Haushalte (bezogen auf ein Einkommen in den niedrigen Bundesgrenzen zur Erlangung eines Wohnberechtigungsscheines) nur über ein relativ geringes Einkommen.

Bei der in Berlin zugelassenen 40%igen Überschreitung der bundesgesetzlich festgelegten Einkommensgrenzen zur Erlangung eines Wohnberechtigungsscheines(und somit Berechtigung zum Bezug einer gebundenen Wohnung) wären bereits über 70% der Berliner Haushalte einbezogen.

Dies spiegelt deutlich ein in Berlin gegebenes allgemein niedriges Einkommensniveau wider.

Eine überproportionale Anzahl an Berliner Haushalten kann somit einkommensbedingt weder von dem vergleichsweise niedrigen Mietenniveau noch - insbesondere nicht kurzfristig - von „Sickereffekten“ wegen Leerstand und Wohnungsreserven aus höher-/hochpreisigen Segmenten profitieren.

Zeitnah ergeben sich damit allenfalls für einkommensstärkere und mobile Haushalte zunehmend Alternativen am Wohnungsmarkt.

Die o.g. relevanten Haushalte können darüber hinaus auch nicht zur Versorgung auf nicht dem allgemein üblichen Standard entsprechenden Wohnraum verwiesen werden, da dieser bei Verdrängung aus Normalstandardwohnungen oder solcher besserer Qualität nicht als ”ausreichende Versorgung zu angemessenen Bedingungen” gewürdigt werden kann.

Auch leerstehende Wohnungen in Stadtrandlagen können nicht als relevantes Wohnungsangebot für verdrängungsgefährdete Haushalte in entfernteren Stadtteilen gewertet werden. Die gesetzgeberischen Erwägungen des sich nunmehr im § 577a BGB widerspiegelnden Schutzes von Mietern vor Umwandlung hatten auch den Schutz vor Verdrängung aus der gewohnten Umgebung zur Grundlage.

zu c) besondere Gefährdung

In der Sache besteht zweifelsohne Parallelität zur Ermächtigungsnorm des Zweckentfremdungsverbotes und mittelbare Indizwirkung aus den diesbezüglich seitens der Verwaltungsgerichte (u.a. in OVG 5 B 20/01, BVerwG 5 B 253.02) getroffenen Feststellungen zur bereits seit 1. September 2000 allgemein entspannten Wohnungsmarktlage in Berlin und insbesondere Negierung einer besonderen Gefährdung der Wohnungsversorgung[1].

Die Berliner Zweckentfremdungsverbot-Verordnung wurde im Juli 2003 als Folge gerichtlicher Entscheidung aufgehoben.

Alle bisherigen Feststellungen und Bewertungen in diesem Zusammenhang stellen - der Ermächtigungsnorm zum Zweckentfremdungsverbot folgend - auf eine globale, d.h. auf Gesamt-Berlin bezogene Betrachtung des Wohnungsmarktes ab.

Eine Beurteilung und Prüfung, ob eine Marktentspannung bzw. eine ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gleichermaßen in/ für alle Teile/ Gebiete Berlins gegeben wäre, erfolgte nicht.

Die Ermächtigungsnorm zum Zweckentfremdungsverbot[2] sieht nämlich, anders als
§ 577a Abs. 2 BGB, keine Teilgebietsbetrachtung vor.

Derzeit liegt auf Länderinitiative ein Gesetzentwurf des Bundesrates vor (BT-Drs. 15/2133), der eine Änderung der Ermächtigungsnorm dahingehend vorsieht, dass eine Beschränkung der Geltung von Zweckentfremdungsverboten in den Stadtstaaten auch auf Teilgebiete ermöglicht werden soll.

3. aktuelle Umwandlungssituation

Aufgrund hoher Anzahl eingeleiteter Umwandlungen (Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen) bei rd. 330.000 Wohnungen[3] besteht eine Verdrängungsgefahr von Mietern im Falle der Kündigung latent fort.

Dies insbesondere bei den etwa rd. 116.000 Wohnungen, bei denen die Grundbuchumschreibung noch nicht vollzogen worden ist zuzüglich eines geschätzten Anteils der bereits zur Eigentumswohnung umgeschriebenen, aber noch weiterhin von demselben Mieter bewohnten Wohnungen.

4. Handlungsbedarf

Dem Grundgedanken des „Sozialklausel-Gesetzes“ folgend, soll - neben einem verstärkten Mieterschutz bei einer gefährdeten Wohnungsmarktlage - im Ergebnis die Verdrängung des Mieters aus seinem Wohnumfeld/ Kiez etc. vermieden werden.

Dies war, vor dem Hintergrund der anfangs der 90er Jahre gerade in Ballungsgebieten gegebenen zunehmenden Umwandlung, zumindest (Mit)Argumentation bei der Einführung des „Sozialklausel-Gesetzes“.

Angesichts damaliger allgemeiner und noch von Wohnraummangel gekennzeichneter Wohnungsmarktlage war das „Sozialklausel-Gesetz“ relativ einfach im Rahmen generellen „Schutzes“ der Gemeinde umsetzbar. Auch die vom Gesetzgeber in der Ermächtigungsnorm vorgesehene Möglichkeit zur Festlegung von Teilen der Gemeinde stellte den Verordnungsgeber vor keine schwierige Aufgabe, da eine gebietsweise Ausweisung bei kleinen Orten, kleinen Städten und flächenmäßig abgrenzbaren Gemeinden in Flächenländern zumeist vernachlässigt werden bzw. ein genereller Schutz der gesamten Gemeinde relativ einfach und nachvollziehbar umgesetzt werden konnte.

Von einer gebietsweisen Anwendung der Ermächtigungsnorm in größeren Städten / Großstädten / Ballungsgebieten - mit dort ineinander übergehender Urbanisation - wurde bundesweit bisher kein Gebrauch gemacht.

Im Rahmen der Fortentwicklung der Wohnungsmarktlage in Deutschland - mit einer allgemein als (quantitativ) ausgeglichen attestierten Wohnungsversorgung - sieht sich der Verordnungsgeber nunmehr aber erhöhten (qualitativen) Anforderungen bei der Beurteilung der regionalen Wohnungsmarktlage und deren Entwicklung - insbesondere auch in Folge des geänderten inhaltlichen Wortlautes der Länderermächtigung - ausgesetzt.

Hinsichtlich der Teilgebietsabgrenzung muss dabei allerdings davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber mit der bereits im Rahmen des o.g. Sozialklauselgesetzes gesetzten (Öffnungs)klausel zur Teilgebietsabgrenzung bewusst in Kauf genommen hat, dass bei der Teilgebietsabgrenzung (auch) gewisse „Grauzonen“ entstehen können, die nicht nur an den Schnittstellen der abgegrenzten Gebiete und den dort dann geltenden unterschiedlichen Kündigungsfristen zu Spannungsverhältnisse bei den widerstreitenden Interessen - insbesondere der Eigentumsrechte auf Vermieterseite - führen.

Dies wird dabei insbesondere in Großstädten - wie Berlin - mit z.T. bezirksübergreifender Bebauungskulisse der Fall sein und muss sich insofern dem beim Verordnungsgeber bestehenden Ermessen und dem Beurteilungsspielraum bei der Festsetzung von Teilgebieten unterordnen.

Vor diesem Hintergrund wurde daher geprüft,

· ob für Gesamt-Berlin weiterhin eine Sperrfristverordnung vertretbar wäre

oder

· ob nur für Teilgebiete Berlins und für welche abgrenzbaren Teilgebiete

und

· welche vergleichbaren Daten laufend zur Verfügung stehen und Verwendung finden können.

Probleme:

Über Größe und Beschaffenheit der Teilgebiete existieren bisher weder Rechtsprechung noch vergleichbare Vorschriften. Die Abgrenzung der Teilgebiete muss indes so erfolgen, dass sie für jeden (Mieter, Käufer) ohne Schwierigkeiten erkennbar ist.

Nach dem Wortlaut der Ermächtigung („und diese Gebiete“) ist unstrittig ein Teil der Gemeindefläche gemeint, damit scheidet die Festlegung einer Verordnung für bestimmte Baualterklassen (Altbau, Neubau etc.) oder Wohnungsgrößen eindeutig aus.

Als Datengrundlage kommen überwiegend im Rahmen des Mikrozensus ermittelte Zahlen in Betracht, da diese auch zukünftig jährlich zur Verfügung stehen werden.

Nachteil

Der Mikrozensus erlaubt eine Betrachtung und Festlegung nur auf Grundlage der neuen Bezirksgrenzen, denn die Erhebung durch das Statistische Landesamt wird nur (noch) auf dieser Grundlage vorgenommen und fortgeschrieben.
Damit ist z.B. eine kleinteiligere Aussage für die ehemaligen Bezirke Prenzlauer Berg, Weißensee und Pankow, die jetzt den (Gesamt)Bezirk Pankow bilden, nicht mehr möglich und es werden insoweit „Durchschnittswerte“ ermittelt.

Allerdings sind die Bezirksgrenzen verfassungsgemäß bestimmt und haben sich in vielfältigen Fragen des öffentlichen Lebens bewährt und sind allgemein als Abgrenzungskriterium akzeptiert.

Die Berliner Bezirke entsprechen dabei hinsichtlich ihrer Einwohnerzahl mit durchschnittlichen 283.00 Einwohnern anderen Großstädten im übrigen Bundesgebiet ( z.B. Bonn, Gelsenkirchen, Mannheim) wobei sich dortige Rechtsverordnungen i.S. des § 577a Abs.2 BGB ebenfalls an Durchschnittswerten dieser – gesamten – Gemeinden orientieren.

Vorteil

Bei den Bezirken Berlins besteht keine Flächenabgrenzungsproblematik und insofern eindeutige Zuordnungsmöglichkeit im Rahmen der bei einer Rechtsverordnung nach § 577a Abs. 2 BGB geforderten Gebietsausweisung. Außerdem werden fortlaufende Datenmengen und –Grundlagen verfügbar. D.h. im Ergebnis, dass eine kontinuierliche und auf gleiche Daten aufbauende Wohnungsmarktaussage mit dem Mikrozensus auch zukünftig erfolgen kann.

5. Datengrundlagen

Die für eine Betrachtung der Berliner Wohnungsmarktsituation relevanten Daten wurden erfasst (vgl. in beigefügter Tabelle).

Auf der Nachfrageseite wurden u.a. Daten ermittelt für;

- die Entwicklung marktrelevanter Mieterhaushalte,

- die Bevölkerungsentwicklung,

- das Mieterhaushaltsnettoeinkommen,

- Wohngeldempfängerhaushalte,

- Sozialhilfeempfänger,

- die Mietbelastungsquote.

Auf der Angebotsseite wurden u.a. Daten ermittelt für;

- den marktrelevanter Mietwohnungsbestand,

- die durchschnittliche Bruttokaltmiete,

- die Wohnungsbestände 2002 nach Mietpreissegmenten (preiswert: bis 5,--€/m², mittel: 5-7,--€/m², hoch: über 7,--€/m²),

- die Bauintensität,

- die Mietwohnungsversorgung, 1998 zu 2002 sowie Verhältnis zum Berliner Durchschnitt

- eine Prognose der Mietwohnungsversorgung in 2010 im Verhältnis zu 2002,

- das Umwandlungsgeschehen und –potenzial.

6. Datenauswertung Gesamt-Berlin

Die Versorgungssituation für Gesamt-Berlin wurde aufgrund einer Gegenüberstellung der Mieterhaushalte 1998-2002 und der Mietwohnungen 1998-2002 ermittelt.

Für die Bestimmung der Zahl der marktrelevanten Mieterhaushalte wurde dabei die Zahl der Privathaushalte um die Zahl der Haushalte in Wohnheimen und um die Zahl der Eigentümerhaushalte reduziert. Darüber hinaus wurden die Einpersonen-Untermiethaushalte als nicht marktrelevant abgezogen.

Ausgehend vom fortgeschriebenen Gesamtwohnungsbestand der Jahre 1998 und 2002 wurden außerdem rd. 1,4% des Bestandes aufgrund der am Betrachtungszeitpunkt durch Mod./Inst.-Maßnahmen, baulichen Mängeln, geplantem Abriss und Verkaufsvorbereitungen nicht zur Verfügung stehenden Wohnungen (Grundlage: Feststellungen des BBU in Marktmonitor 2002) in Abzug gebracht.

Des Weiteren wurde die Zahl der Eigentümerwohnungen (einschließlich der zum Betrachtungszeitpunkt nicht bewohnten Eigentümerwohnungen) abgezogen.

Die gegenüber der Erhöhung des fortgeschriebenen Gesamtwohnungsbestandes gegebene Reduzierung des marktrelevant verfügbaren Mietwohnungsbestandes resultiert hauptsächlich auf der Zunahme des Bestandes an Eigentümerwohnungen, daneben ist sie rechnerische Folge veränderter Basiszahl (Gesamtwohnungsbestand 1998/2002).

Die Darstellung der Entwicklung eines Vierjahreszeitraums ist bedingt durch die Nutzung einiger wesentlicher Daten aus der Zusatzerhebung zum Mikrozensus 1998 und 2002.

Danach ergibt sich für das Jahr 1998 eine Mietwohnungsversorgungsquote von 104%, die sich aufgrund untenstehender Entwicklungen im Jahr 2002 auf 101,1%[4] reduzierte.(Die Quote stellt die Zahl der Mietwohnungen je 100 Mieterhaushalte dar.)

Im Rahmen einer ersten vorsichtigen mittelfristigen Prognose, wird sich der Mietwohnungsbestand nicht wesentlich weiter erhöhen, sondern eher stagnieren bzw. reduzieren.

Gründe hierfür sind ein Rückgang der Bauintensität, fortschreitende Eigentumsbildung (Selbstnutzung), Umnutzung (zu anderen als Wohnzwecken), Zusammenlegung und Abriss verfügbarer Mietwohnungen im Bestand.

Gleichzeitig kann davon ausgegangen werden, dass die Zahl der Mieterhaushalte durch Haushaltsverkleinerungen und durch leichte Bevölkerungszuwächse eine eher leicht steigende Tendenz haben wird, so dass sich das Versorgungsniveau mit Mietwohnungen weiter reduzieren wird.

Insgesamt dürfte sich voraussichtlich aber auch mittelfristig Berlinweit keine Wohnraummangellage derart ergeben, dass eine besondere Gefährdung i.S. einer Notlage oder Aussichtslosigkeit der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen eintreten könnte.

Somit ist gegenwärtig unter quantitativen Gesichtspunkten davon auszugehen, dass, aufgrund der errechneten Gesamtversorgungssituation und mangels weiterer aussagefähiger Indikatoren, eine erneute Rechtsverordnung für Gesamt-Berlin nicht in Betracht kommt.

7. Datenauswertung auf Bezirksebene

Allerdings ist die globale und seit nunmehr mehreren Jahren als entspannt zu bezeichnende Wohnungsmarktsituation in Gesamt-Berlin mit z.T. erheblichen Wohnungsreserven und allgemein hohen Leerstandszahlen nicht auf allen Teilmärkten und nicht flächendeckend festzustellen.

Vor diesem Hintergrund wurde eine genauere Betrachtung der Wohnungsmarktsituation in Berlin auf Bezirksebene vorgenommen.

Anhand des umfassenden Datengerüstes (vgl. in beigefügter Tabelle) wurden für eine Bezirksbetrachtung relevante Indikatoren(blöcke) gebildet, die eine rechnerische Darstellung der in der Ermächtigungsnorm festgelegten Kriterien ermöglichen.
Bei der Reduzierung der vorhandenen Daten bzw. Auswahl der Indikatoren wurde insbesondere darauf geachtet, dass die bei Verwendung des kompletten Datengerüstes zweifellos entstehenden Doppelbewertungen vermieden werden.

Insgesamt wurden so sieben Indikatoren bezirksweise gebildet und überwiegend am Berliner Durchschnitt gespiegelt ( wie aus beigefügter Tabelle ersichtlich; dort farblich lila markierte Zeilen):

Für das Kriterium „ausreichende Versorgung“;

· Mietwohnungsversorgungsquote 2002,

· Mietwohnungsversorgungsquote 2010,

· Leerstandsquote (lt. BEWAG-Zählung bei Leerstand länger als 6 Monate)

· Umwandlungsgeschehen (Entwicklung 1998-2002),

· Umwandlungspotenzial 1950-2002.

Für das Kriterium „angemessene Bedingungen“;

· Æ Bruttokaltmiete 1998 zu 2002,

· Mietbelastungsquote 2002.

Die Indikatoren fanden anschließend im Rahmen des nachfolgend umrissenen Berechnungsmodells Verwendung (vgl. in beigefügter Tabelle).

7.1 Berechnungsmodell

Anhand vorhandener Bezirksdaten wurden die o.g. maßgeblichen Indikatoren auf Bezirksebene berechnet und danach am Berliner Durchschnitt und an einer ermittelten kritischen Schwelle (analog dem Berechnungsschema beim Berliner Maßnahmenprogramm zur Sicherung und Verbesserung des Sozialgefüges im Sozialwohnungsbestand der Großsiedlungen) gespiegelt.

Die kritische Schwelle wurde bei den Indikatoren wie folgt ermittelt:

a) Mietwohnungsversorgungsquote
Die kritische Schwelle bei der Mietwohnungsversorgungsquote wurde aus folgender Überlegung gesetzt:

Die Mietwohnungsversorgungsquote drückt das Verhältnis der marktrelevanten Mietwohnungen je 100 marktrelevanten Mieterhaushalten aus. Nach allgemein anerkannten Grundsätzen ist für einen funktionierenden Wohnungsmarkt eine 3%ige Fluktuationsreserve notwendig. Daraus ergibt sich eine Quote von 103%.

Bei einer Quote von 100% wäre die notwendige Fluktuationsreserve aufgebraucht, eine Funktionsfähigkeit wäre dann nicht mehr gewährleistet.

Da nach den realen Marktverhältnissen aber nicht jeder Haushalt eine Wohnung bewohnt (Wohn- und Lebensgemeinschaften, Mehrgenerationswohnen), ergibt sich für den marktrelevanten Mietwohnungsbestand ein über der Fluktuationsreserve hinausgehender Leerstand von 3%, so dass die Funktionsfähigkeit erst dann gefährdet ist, wenn auch dieser Leerstand aufgebraucht ist.

Der tatsächliche kritische Schwellenwert ist daher bei 97% anzusetzen.

b) Leerstand
Die kritische Schwelle beim Leerstand wurde mit 4,4% gesetzt, das ist die als allgemein für einen funktionierenden „normalen“ Wohnungsmarkt anerkannte notwendige Fluktuationsreserve von 3 % zuzüglich des nicht am Markt verfügbaren Leerstandes von 1,4 %.

c) alle übrigen Indikatoren

Grundlage für die Ermittlung der kritischen Schwelle ist der Berliner Durchschnittswert. Je nach Wirkungsrichtung der Indikatoren (Beispiel: je mehr marktrelevante Mieterhaushalte desto schlechter; je weniger marktrelevante Mietwohnungen desto schlechter), wurde dieser Durchschnittswert um 1/3 der Spanne zwischen dem höchsten Bezirkswert und dem Berliner Durchschnitt nach oben bzw. nach unten verändert und dann als kritischer Schwellenwert zugrunde gelegt.

Die so zu den maßgeblichen Indikatoren ermittelten Bezirkswerte konnten dann einer anschließenden Bewertung zugeführt werden, die insoweit dem Ermächtigungskriterium „besondere Gefährdung“ Rechnung tragen soll.

Hiernach sollen von einer Verordnung nur solche Bezirke erfasst werden, die mindestens vier kritische Indikatoren oder drei kritische und zwei Indikatoren über dem Durchschnitt ausweisen. Darüber hinaus sollen Bezirke auch erfasst werden, wenn drei kritische und ein Indikator über dem Durchschnitt liegen und der Indikator zur Mietwohnungsversorgungsquote 2010, der eine perspektivisch unzureichende Versorgung abbildet und damit ein herausragendes Kriterium bei der Verordnungsfestlegung darstellt, mit unter 90 % einen weit (negativ) über der kritischen Schwelle liegenden Wert ausweist.

7.2 Ergebnis

Nach erfolgter Berechnung bzw. Auswertung der Indikatoren ergibt sich, dass die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow von Berlin die Voraussetzungen für eine Aufnahme in den Schutzbereich der Rechtsverordnung erfüllen.

Auch in den übrigen Bezirken liegen bei einer Vielzahl der einzelnen Indikatoren negative Abweichungen vom Berliner Durchschnitt und sogar kritische Werte vor, jedoch wurde dort jeweils die o.g. hohe Eingriffsschwelle des Kriteriums „besondere Gefährdung“ nicht erfüllt.

In den in § 1 der Verordnung festgelegten Gebieten wird sich die dargestellte Wohnungssituation darüber hinaus aufgrund einer bis 2010 vorgenommenen Prognoseberechnung nicht nachhaltig verbessern, so dass von der sich aus
§ 577a Abs. 2 BGB ergebenden zeitlichen Ermächtigung, zur Festlegung der Dauer einer Rechtsverordnung von bis zu zehn Jahren, im längstens vertretbaren Umfange von sieben Jahren Gebrauch gemacht werden kann.

Die jeweiligen Berechnungen durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. IV erfolgten dabei ausgehend von den Zahlen des Mikrozensus 2002 für die Anzahl an Mietwohnungen, Mieterhaushalten, der Gesamtbevölkerung und der Bauintensität unter Fortschreibung bzw. Hochrechnung wie in den Einzelhinweisen der beigefügten Tabelle dargelegt.

Für die festgelegten sieben Jahre kann der Senat aufgrund der vorhandenen Daten, Erkenntnisse und Prognosen nachweisen, dass die Festlegung einer Kündigungssperrfrist aus wohnungspolitischer Sicht für die betroffenen Gebiete vertretbar und notwendig ist. Eine perspektivisch längere Sperrfrist ließe sich aufgrund der nur bis 2010 zur Verfügung stehenden Prognosedaten nicht (mehr) verlässlich begründen.

In den betroffenen Gebieten ist im beschriebenen Maße die Wohnraumversorgung gefährdet, was bedeutet, dass die dort wohnhaften Menschen bei Kündigung ihrer Wohnung dort keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden können. Es ist daher eine im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sachgerechte, am Gemeinwohl orientierte Maßnahme, den Mietern ihren Wohnraum durch einen verlängerten Kündigungsschutz in den ausgewiesenen Gebieten zu erhalten. Die Festsetzung verlängerten Kündigungsschutzes für Gebiete mit unzureichender Wohnraumversorgung steht daher mit der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG im Einklang; Inhalts- und Schrankenbestimmung werden nicht überschritten.

Im Übrigen besteht für den Verordnungsgeber aus der Ermächtigungsnorm ohnehin grundsätzliche Überprüfungs- und Marktbeobachtungspflicht. Bei einer sich zur festgestellten Situation maßgeblich positiv ändernden Wohnungsmarktlage wäre daher die Verordnung sogar vorzeitig außer Kraft zu setzen.

Für eine danach weitergehende Kündigungssperrfrist bedarf es, der Ermächtigungsnorm folgend, einer erneuten Prüfung nach den vorstehenden Kriterien und Rechtsverordnungssetzung.

8. Alternativen

Verzicht auf den Erlass einer Rechtsverordnung

In diesem Fall würden auch in den o.g. besonders gefährdeten Wohngebieten Kündigungen von Mietverhältnissen nach Umwandlung in Eigentumswohnungen wegen Eigenbedarfs nach Ablauf von drei Jahren zulässig sein.

Das bedeutet, dass Mieterhaushalte, deren Wohnungen vor dem 1.September 2001 umgewandelt und veräußert worden sind, ab 1. September 2004 keinen besonderen Kündigungsschutz mehr genießen.

Betroffen hiervon könnten bis zu rd. 100.000 Wohnungen sein ( hierbei handelt es sich um die Zahl der umgewandelten, aber noch vermieteten Wohnungen. Daten über Anzahl und Zeitpunkt der inzwischen erfolgten Veräußerungen liegen nicht vor ).

Veräußerungen nach dem 1. September 2001 führen sukzessive zur gleichen Folge.

b) Einzelbegründung:

1. Zu § 1 (Gebietsfestlegung)

In den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow von Berlin ist die Versorgung der (dortigen) Bevölkerung mit ausreichendem Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet.

Nach den Ergebnissen des entwickelten Berechnungsmodells stellen sich die Bezirke wie folgt dar:

Friedrichshain-Kreuzberg

Im Bereich der ausreichenden Versorgung weist der Bezirk, sowohl hinsichtlich eines bestehenden Umwandlungspotenzials und somit latenter Gefahr der Mieterverdrängung, als auch prognostizierter Mietwohnungsversorgungsquote 2010 und somit einer perspektivisch unzureichenden Versorgung an Wohnraum, weit (negativ) über der kritischen Schwelle liegende Werte aus.

Im Bereich der angemessenen Bedingungen weist der Bezirk in Hinblick auf die Höhe der Mietbelastungsquote (negative) über der kritischen Schwelle liegende Werte aus.

Im Falle einer Verdrängung wegen Umwandlung kann der Mieter daher im Bezirk nicht mit vergleichbaren und insofern für ihn gleichen angemessenen Mietbelastungen rechnen.

Darüber hinaus weist der Bezirk bei der aktuellen Mietwohnungsversorgungsquote und der Entwicklung zeitnahen Umwandlungsgeschehens (negativ) über dem Berliner Durchschnitt liegende Werte aus.

Insgesamt ist im Bezirk bei drei Indikatoren die kritische Schwelle (negativ) überschritten und bei zwei Indikatoren ist der Berliner Durchschnitt (negativ) überschritten.

Es ist deshalb davon auszugehen, dass im Bezirk die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Charlottenburg-Wilmersdorf

Im Bereich der ausreichenden Versorgung weist der Bezirk sowohl hinsichtlich eines bestehenden Umwandlungspotenzial als auch eines aktuellen Umwandlungsgeschehens (negative) im kritischen Schwellenbereich liegende Werte aus.

Darüber hinaus wird auch beim länger als sechsmonatigen Leerstand der kritische Schwellenwert unterschritten, so dass hier von einer latenten Gefahr der Mieterverdrängung auszugehen ist.

Im Bereich der angemessenen Bedingungen liegt die durchschnittliche Bruttokaltmiete über der kritischen Schwelle, die durchschnittliche Mietbelastungsquote liegt über dem Berliner Durchschnitt.

Im Falle einer Verdrängung wegen Umwandlung muss der Mieter daher im Bezirk mit einer teureren und insofern für ihn nicht vergleichbar angemessenen Wohnungsversorgung rechnen, auf die er zusätzlich einkommensbedingt nicht zugreifen kann.

Insgesamt ist im Bezirk bei vier Indikatoren die kritische Schwelle und bei einem Indikator

der Berliner Durchschnitt (negativ) überschritten.

Tempelhof-Schöneberg

Im Bereich der ausreichenden Versorgung weist der Bezirk sowohl hinsichtlich eines bestehenden Umwandlungspotenzials und somit latenter Gefahr der Mieterverdrängung als auch beim länger als sechsmonatigen Leerstand (negative) im kritischen Schwellenbereich liegende Werte aus.

Im Bereich der angemessenen Bedingungen weist der Bezirk bei der Höhe der Mietbelastungsquote (negative) über der kritischen Schwelle liegende Werte aus.

Darüber hinaus weist der Bezirk bei der aktuellen Mietwohnungsversorgungsquote, bei der bis 2010 prognostizierten Mietwohnungsversorgungsquote, bei der Entwicklung zeitnahen Umwandlungsgeschehens (negative) und bei der durchschnittlichen Bruttokaltmiete über dem Berliner Durchschnitt liegende Werte aus.

Insgesamt ist im Bezirk bei drei Indikatoren die kritische Schwelle und bei vier Indikatoren ist der Berliner Durchschnitt (negativ) überschritten.

Pankow

Im Bereich der ausreichenden Versorgung weist der Bezirk, hinsichtlich der prognostizierten Mietwohnungsversorgungsquote 2010 eine perspektivisch unzureichende Versorgung an Wohnraum, und insoweit weit (negativ) über der kritischen Schwelle liegende Werte aus.

Auch bei der aktuellen Mietwohnungsversorgungsquote und der Entwicklung zeitnahen Umwandlungsgeschehens wird im Bezirk die kritische Schwelle (negativ) überschritten.

Hinzu kommt, dass im Bereich der angemessenen Bedingungen eine (negative) über dem kritischen Schwellenwert liegende Entwicklung des aktuellen Umwandlungsgeschehens im Bezirk vorliegt.

Im Falle einer Verdrängung wegen Umwandlung kann der Mieter daher zum einen im Bezirk nicht mit einer vergleichbaren und insofern für ihn gleichen angemessenen Wohnungsversorgung rechnen, zum anderen einkommensbedingt nicht auf evtl. angebotenen teureren Wohnraum zurückgreifen.

Darüber hinaus weist der Bezirk bei der Höhe der Mietbelastungsquote (negativ) über dem Berliner Durchschnitt liegende Werte aus.

Insgesamt ist im Bezirk bei drei Indikatoren die kritische Schwelle und bei einem Indikatoren ist der Berliner Durchschnitt (negativ) überschritten.

Darüber hinaus liegt die für 2010 prognostizierte Mietwohnungsversorgungsquote ausschließlich in diesem Bezirk unter 90 %;es ist deshalb davon auszugehen, dass im Bezirk Pankow die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

2. Zu § 2 (Kündigungssperrfrist)

Bereits nach dem Wortlaut der Begründung der Ermächtigungsnorm für eine Rechtsverordnung gemäß Sozialklauselgesetz hatte der Verordnungsgeber einen Beurteilungsspielraum bei der Einschätzung der Wohnungsmarktlage.

Da das Sozialklauselgesetz auch vom Grundgedanken nunmehr in den § 577a BGB übernommen wurde, muss somit gleicher Beurteilungsspielraum auch bei der Einschätzung und Festlegung der Kündigungssperrfrist sowie der zeitlichen Geltungsdauer einer Verordnung nach § 577a Abs. 2 BGB gelten.

Ausdruck dieses Beurteilungsspielraumes wird vom Gesetzgeber außerdem im insoweit geänderten Wortlaut der Ermächtigungsnorm mit „bis zu zehn Jahre“ selbst gesetzt.

Eine Prognose mittel- bis längerfristiger und zukünftiger Marktentwicklung und des Umwandlungsgeschehens lässt in den festgelegten Gebieten keine zwischenzeitliche und kurzfristige evtl. Wohnungsmarktentspannungstendenzen, zumindest für einen siebenjährigen Zeitraum, erwarten bzw. durchschlagen. Insoweit war die Kündigungssperrfrist auf sieben Jahre festzulegen. Sie liegt damit im mittleren Bereich zwischen der gesetzlichen Sperrfrist von drei Jahren und der höchstzulässigen Frist von zehn Jahren. Entsprechendes gilt für die Geltungsdauer der Rechtsverordnung.

Sollte sich im Rahmen der regelmäßigen Überprüfung der zu Grunde gelegten Wohnungsmarktdaten, die jährlich nach Vorlage der Mikrozensus-Auswertung durch das Statistische Landesamt zu erfolgen hat, eine wesentliche Veränderung der prognostizierten Wohnungsmarktentwicklung ergeben, ist die Rechtsverordnung entsprechend anzupassen bzw. auch ganz aufzuheben.

3. Zu § 3 ( Inkrafttreten, Außerkrafttreten )

Der Tag des Inkrafttretens der Verordnung ist auf das Außerkrafttreten der Berliner „Sozialklausel-VO“ abgestimmt. Dadurch wird der lückenlose Fortbestand des verbesserten Kündigungsschutzes sichergestellt.

Die Verordnung tritt, aufgrund der festgelegten Geltungsdauer von sieben Jahren, nach Ablauf von sieben Jahren außer Kraft.

B. Rechtsgrundlage

Artikel 64 Abs. 1 und 3 der Verfassung von Berlin.

§ 577a BGB in Verbindung mit Artikel 229 § 3 Absatz 6 EGBGB.

C. Kostenauswirkungen auf Privathaushalte und/oder Wirtschaftsunternehmen

Keine erkennbaren Auswirkungen.

D. Gesamtkosten

Durch die Rechtsverordnung werden keine zusätzlichen Kosten entstehen.

E. Auswirkungen auf die Zusammenarbeit mit dem Land Brandenburg

Nach dem Ermächtigungsrahmen ist auf die Erfordernisse des örtlichen Berliner Wohnungsmarktes abzustellen.

Bei der Zusammenführung der Länder Berlin und Brandenburg wird im Rahmen der Überleitung der entstandenen Berliner und Brandenburger Rechtsgrundlagen auf die jeweils unterschiedlichen örtlichen Wohnungsmarktbedingungen in Berlin einerseits und die unterschiedlichen Wohnungsmarktbedingungen in den anderen Gemeinden andererseits abzustellen sein.

F. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung

a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:
keine

b) Personalwirtschaftliche Auswirkungen:
keine

Berlin, den

............................................... ............................................

Anlage zur Vorlage

an das Abgeordnetenhaus

I. Gegenüberstellung der Verordnungstexte

Alte Fassung Neue Fassung

Verordnung zur Bestimmung Berlins zu einem Gebiet im Sinne des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 11. Mai 1993 (GVBl. S. 216)

Auf Grund des Satzes 1 des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) wird verordnet:

§ 1

Berlin wird zu einem Gebiet bestimmt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

§ 2

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB
über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) vom ..................

Auf Grund des § 577a Abs. 2 BGB (BGBl. I S. 466) wird verordnet:

§ 1

§ 2

In den nach § 1 festgelegten Gebieten beträgt die Frist des § 577a Abs. 1 sieben Jahre.

§ 3

Diese Verordnung tritt am 1. September 2004 in Kraft.

Sie tritt am 31. August 2011 außer Kraft.

II. Wortlaut der zitierten Rechtsvorschriften

· Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland vom 23.05.1949 (BGBl. S. 1), zuletzt geändert durch das Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 26.07.2002 (BGBl. I S. 2863)

„Art. 14 (Eigentum, Erbrecht, Enteignung)

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“

· Art.14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland - Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz - vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466):

„Art. 14 (Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung)

Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnungen Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder in einem Teil der Gemeinde besonders gefährdet ist. Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so gilt in den so bestimmten Gebieten abweichend von den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches:

1. Bis zum Ablauf von zehn Jahren nach der Veräußerung werden berechtigte Interessen des Vermieters im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr.2 und 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht berücksichtigt.

2. Auch danach werden berechtigte Interessen des Vermieters im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr.2 und 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht berücksichtigt, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder ein bei ihm lebendes Mitglied seiner Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, es sei denn, der Vermieter weist dem Mieter angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nach.“

· Bürgerliches Gesetzbuch (in der alten Fassung), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 16.02.2001 (BGBl. I S. 266)

„§ 564b BGB (a.F.):

(2) Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist es insbesondere anzusehen, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat;

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Ist an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des Satzes 1 nicht vor Ablauf von drei Jahren berufen. Ist die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde besonders gefährdet, so verlängert sich die Frist nach Satz 2 auf fünf Jahre. Diese Gebiete werden durch Rechtsverordnung der Landesregierungen für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren bestimmt;

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Möglichkeit, im Falle einer anderweitigen Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt dabei außer Betracht. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, daß er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. ist an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich der Erwerber in Gebieten, die die Landesregierung nach Nummer 2 Satz 4 bestimmt hat, nicht vor Ablauf von fünf Jahren seit der Veräußerung an ihn darauf berufen, daß er die Mieträume veräußern will;.......“

· Verordnung zur Bestimmung Berlins zu einem Gebiet im Sinne des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 11. Mai 1993 (GVBl. S. 216)

„Auf Grund des Satzes 1 des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) wird verordnet:

§ 1

Berlin wird zu einem Gebiet bestimmt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

§ 2

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.“

· Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13.09.2001 (BGBl. I S. 2349)

„Art. 6 (Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes)

6. § 6 wird aufgehoben.“

· Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts - Mietrechtsreformgesetz - vom 19. 06.2001 (BGBl. I S. 1149):

„Artikel 1 (Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches)

§ 573 BGB:

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat;

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

§ 577a BGB:

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Artikel 2 (Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche)

„1. Nach Artikel 229 § 2 wird folgender § 3 eingefügt:

§ 3

Übergangsvorschriften zum Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19.06.2001

(6) Auf vermieteten Wohnraum, der sich in einem Gebiet befindet, das aufgrund
1. des § 564b Abs. 2 Nr. 2, auch in Verbindung mit Nr. 3, des Bürgerlichen Ge setzbuches in der bis zum 1.09.2001 geltenden Fassung oder

2. des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466, 487)

bestimmt ist, sind die am 31.08.2001 geltenden vorstehend genannten Bestimmungen über Beschränkungen des Kündigungsrechts des Vermieters bis zum 31.08.2004 weiter anzuwenden. Ein am 1.09.2001 bereits verstrichener Teil einer Frist nach den vorstehend genannten Bestimmungen wird auf die Frist nach § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuches angerechnet.
§ 577a des Bürgerlichen Gesetzbuches ist jedoch nicht anzuwenden im Falle einer Kündigung des Erwerbers nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 jenes Gesetzes, wenn die Veräußerung vor dem 1.09.2001 erfolgt ist und sich die veräußerte Wohnung nicht in einem nach Satz 1 bezeichneten Gebiet befindet."

Ausschuss-Kennung : BauWohnVgcxzqsq

[1] Auch das LG Berlin hat sich in einer Einzelfallentscheidung (Entscheidung vom 23.08.2002 zu Gesch.Nr. 65 S 244/01) zum derzeitig aufgrund der „Sozialklausel-VO“ verlängerten Kündigungsschutz in Berlin die Feststellungen in o.g. Zweckentfremdungsverfahren zu Eigen gemacht und damit die bestehenden Parallelen anerkannt.

[2] Artikel 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 15. Dezember 2001 (BGBl. I S. 3762) lässt den Erlass einer Rechtsverordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nur dann zu, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

[3] vgl. in Berliner Wohnungsmarktbericht, Umwandlungsbericht” 2000, Grundstücksmarktberichte 2001, 2002/2003

[4] Eine insoweit im Rahmen eines Zwischenberichtes ans Abgeordnetenhaus Berlin (zu Drs.Nrn. 15/612, 887, 1431, 1914 und 2368) im Dezember 2003 vorgenommen erste Einschätzung der Versorgungssituation für Gesamt-Berlin beruhte auf einem anderen Berechnungsmodell, u.a. wurde die Fluktuationsreserve von 3% des Bestandes in Abzug gebracht.