Mitteilung – zur Kenntnisnahme –
Drucksachen 15/1788, 15/1976, 15/2102 und 15/2534 - Schlussbericht -
Der Senat legt nachstehende Mitteilung dem Abgeordnetenhaus zur Besprechung vor:
Das Abgeordnetenhaus hat in seiner Sitzung am 28. August 2003 Folgendes
beschlossen:
„Der Senat wird aufgefordert, ein Strukturkonzept über die Verwaltung
von Erbbausiedlungen (Kleinhausgebiete) vorzulegen. Ziel soll es sein, die
Vergabe und Verwaltung effizienter als bisher zu organisieren, berlinweit
einheitliche Kriterien zugrunde zu legen und kostengünstiger zu gestalten.
Hierbei ist auch die Möglichkeit in Betracht zu ziehen, ggf. einen Generalpachtvertrag
mit einer Verbandsorganisation abzuschließen. Dem Abgeordnetenhaus ist bis zum
31. Oktober 2003 zu berichten.“
I.
Ausgangslage
Der Auftrag des Abgeordnetenhauses betrifft nach Abfrage bei den Bezirken insgesamt 26 Erbbausiedlungen (Kleinhausgebiete) des Landes Berlin mit insgesamt ca. 2.500 Einzelerbbaurechten. Es handelt sich hierbei zum weit überwiegenden Teil um ehem. Reichsheimstättensiedlungen.
Bei der Gründung des Liegenschaftsfonds
Berlin (LFB) waren
diese von der Einbringung in dessen Treuhandvermögen ausgenommen. Lediglich der
Bezirk Reinickendorf hat die dort belegenen 5 Erbbausiedlungen mit 129
Einzelerbbaurechten in den LFB eingebacht. Dies ist abweichend vom Grundsatz
der sonstigen Regelung zur Bestückung des Liegenschaftsfonds Berlin (LFB)
erfolgt, da der Bezirk sein Grundstücksamt mit der Bildung des LFB aufgelöst
und auf einer Einbringung in den LFB bestanden hat. Der LFB hat den bestehenden
Vertrag mit der Trägergesellschaft zum 31.12.2003 beendet und verwaltet diese
Erbbausiedlungen seitdem selbst.
Im
Zusammenhang mit den Regelungen des aufgehobenen Reichsheimstättengesetzes ist die Verwaltung der
Grundstücke einschl. der Erbbaurechte unterteilt. Als Teilbereich der Grundstücksverwaltungsind als
Verwalter
verwalten bisher sogenannte Trägergesellschaften die Grundstücke im Sinne einer
Bewirtschaftungeingesetzt. Diese Aufgaben nehmen heute im
Auftrag des Bezirkes insbesondere landeseigene Wohnungsbaugesellschaften wahr.
Die diesbezüglichen
unterschiedlichen Aufgaben der Trägergesellschaften sind zu denen zwischen
dern Bezirken und den
Trägergesellschaften deutlich abgegrenzt.
Die Bezirke
üben im Wesentlichen die Rechte des Grundstückseigentümers sowohl aus dem jeweiligen
Erbbaurechtsvertrag als auch
aus dem Umgang mit dem Grundstückseigentum aus. Begrifflich ist diese Aufgabe ebenfalls der Grundstücksverwaltung zuzurechnen, jedoch Zu diesen Aufgaben zählen hierzu, im Gegensatz zu den von den Trägergesellschaften wahrgenommenen
Aufgaben, insbesondere Zustimmungen
zum Verkauf der Erbbaurechte, Ausübung von Heimfallansprüchen, Prüfung der
Eintragung von Belastungen und die Anpassung von Erbbauzinsen oder andere das Grundstückseigentum betreffende
Belange. Zugleich üben die Bezirksämter auch die Kontrolle
der Trägergesellschaften aus. Das jeweilige Bezirksamt ist immer
diesbezüglicher Ansprechpartner der Erbbauberechtigten. Zugleich üben die Bezirksämter auch die Kontrolle über die Geschäftsbesorgung der Trägergesellschaften aus.
Die Aufgabe
der Trägergesellschaften besteht
insbesondere darin, die Grundstücke einschließlich der Sicherstellung der
Verkehrssicherungspflicht zu bewirtschaften, die entsprechenden Abrechnungen zu
fertigen und den diesbezüglichen Zahlungsverkehr
mit den Erbbauberechtigten zu regeln. Letzteres gilt auch für die Einnahme der
Erbbauzinsen.
Nach
Einschätzung der Bezirke hat sich diese Abgrenzung bisher bewährt,; ohne dass es hierbei zu
einer erkennbaren
besonderen Belastungen
der Erbbauberechtigten ist
es nicht gekommen ist. Die Erbbaurechtsnehmer wissen in
aller Regel, an wen sie sich zu wenden haben. Der Senat ist nicht der Auffassung,
dass die Verwaltung derdieser
Grundstücke bisher ineffektiv und kostenintensiv war. Durch eine diesbezüglich enge
Abstimmung haben die Bezirke die Verwaltung derden
Erbbausiedlungen und auch deren Verwaltung weitestgehend
einheitlich gestaltet.
Der Auftrag
des Abgeordnetenhauses von Berlin berührt Zuständigkeitsfragenregelungen nach dem
Allgemeinen Zuständigkeitsgesetz (AZG), die die Aufgabenverteilung zwischen den
Hauptverwaltungen und Bezirksverwaltungen regeln. Hierzu wird Folgendes berichtet:
Die Verwaltung
von Grundstücken ist nach § 3 Abs. 2 i.V. mit § 4 Abs. 1 AZG eine Bezirksaufgabe.
Die Hauptverwaltung ist Nnach Nr. 6 Abs. 1, zweiter Halbsatz,
Allgemeiner Zuständigkeitskatalog, ist die Hauptverwaltung für die
Bildung und Verwaltung von Liegenschaftsfonds zuständig. Dies se Zuständigkeit
beinhaltet ebenfalls die Nachbestückung von Liegenschaftsfonds mit
Grundstücken.
Kommt es nicht zu einer Änderung der gesetzlichen Zuständigkeitsregelungen, nach der der Senat auch Bezirksaufgaben auf Dritte übertragen könnte, bleibt der Senat zuständigkeitshalber nur in der Lage, Grundstückseigentum an den LFB zu übertragen.
II. Handlungsalternativen
1. Vorschläge
Grundsätzlich
bestehen folgende Handlungsmöglichkeiten zur Lösung der gestellten Aufgabe,
deren Bewertung unter
2. erfolgt.
a) Die Grundstücke verbleiben bei den Bezirken und diese nehmen wie bisher die Verwaltung der Grundstücke/Erbbaurechte unter Einbezie- hung von Trägergesellschaften vor.
b) Die
Grundstücke werden entsprechend der Vor- gehensweise
bei dem übrigen Wohnhausgrund- stücksbestand
des Landes Berlin in landeseige- ne
Wohnungsbaugesellschaften eingebracht. Wahlweise könnte die Einbringung des
gesamten Bestandes in nur eine landeseigene Gesellschaft erfolgen.
c) Es
werden die gesetzlichen Zuständigkeitsrege- lungen
des AZG geändert; ein
Generalpächter wird mit der
Verwaltung der Grundstü- cke/Erbbaurechte
beauftragt. Dieser General- pachtvertrag
kann auch mit einer Verbandsor- ganisation
abgeschlossen werden.
d) Ergänzend zur „Neukonzeption Liegenschafts- fonds Berlin“ werden auch diese Grundstücke in den LFB eingebracht und dort insgesamt ver- waltet.
2. Bewertung der Vorschläge
Zu a) „Bezirke“
Der Senat hat
keine Kenntnis von nachhaltigen Beschwerden der betroffenen Erbbaurechtsnehmer über die unterschiedlichen Ansprechpartner
im bisher praktizierten Verfahren. Die Zuständigkeiten für die Verwaltung durch
die Bezirke und die Trägergesellschaften sind den Erbbaurechtsnehmern seit
Jahren bekannt. Sie wissen in aller Regel, mit welchem Problem sie sich an wen
zu wenden haben. Die entsprechenden Verwaltungsstrukturen könnten insofern
beibehalten werden. Dagegen spricht der für eine verhältnismäßig geringe Anzahl
von Erbbaurechten aufrecht zu erhaltende Verwaltungsaufwand, der mit der
Verwaltung der Erbbaurechte durch mehrere Stellen (Bezirke) und dem Abstimmungsbedarf
der Bezirke untereinander einhergeht.
Zu b) „Wohnungsbaugesellschaften“
Bei der Wahl dieser Handlungsmöglichkeit wäre es sinnvoll, Wohnungsbaugesellschaften zu beauftragen, die bereits Erfahrungen als Trägergesellschaft haben. In jedem Fall wären Rückauflassungsvormerkungen für das Land Berlin im Grundbuch vorzusehen, die eine Rückübereignung oder aber bei einer Vermarktung des Grundstücks eine Erlösabfuhr an das Land Berlin sichern.
Für eine solche Vorgehensweise spräche, dass das Land Berlin bereits seinen übrigen Wohnhausgrundstücksbestand an die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften übertragen hat (Rückübereignung durch eine Rückauflassungsvormerkung an den Grundstücken gesichert). Darunter befinden sich auch erbbaurechtsbelastete Grundstücke. Im Rahmen von Privatisierungen lösen die Wohnungsbaugesellschaften z.Z. diese Rückauflassungsvormerkungen gegen Erstattung des überwiegenden Veräußerungserlöses ab. Eine solche Lösung hätte den Vorteil, dass zum Teil die als Trägergesellschaften tätigen Wohnungsbaugesellschaften die Grundstücke bereits kennen würden. Die bereits bestehende Tätigkeit der Trägergesellschaften würde mit der Eigentümerstellung bei der Wohnungsbaugesellschaft in einer Hand zusammenfallen.
Diese Lösung
ist damit unter wirtschaftlichen Aspekten grundsätzlich positiv zu bewerten.
Die Bezirke wären allerdings weiterhin für die Übertragung des Eigentums
an den Grundstücken zuständig. Zur Realisierung dieser Lösung wäre daher
Einvernehmen mit den Bezirken erforderlich. Dies könnte dazu führen, dass
schließlich unterschiedliche Wege gewählt werden und eine einheitliche Lösung
nicht zustande kommt. Bei Weigerung der Bezirke bliebe als Alternative noch das
Eingriffsrecht nach § 13a i.V. mit § 8 AZG. Hierzu würde es einer Beschlussfassung
des Senats bedürfen.
Zu c) „Generalpächter“
Abgesehen von
der vorstehend bereits dargestellten zunächst herbeizuführenden Rechtsgrundlage
für den Senat, in die Zuständigkeit der Bezirke bei der Verwaltung dieser
Grundstücke einschl. der darauf lastenden Erbbaurechte einzugreifen zu dürfen, würde bei dieser
Lösung zusätzlicher Entscheidungsbedarf bestehen bleiben. Sobald eine
Entscheidung des Grundstückseigentümers zu den bestehenden Erbbaurechten erforderlich
wäre, könnte ein Generalpächter nicht selbst entscheiden, da er lediglich die Verwaltung der Grundstücke
vorzunehmen hätte. Somit könnte dieser Generalpächter die
Interessen des Grundstückseigentümers Land Berlin nicht oder nur nach Abstimmung
mit diesem wahrnehmen. Das
würde gleichermaßen für Entscheidungen gelten, die vom Grundstückseigentümer über Fragen des Umgangs mit dem Grundstückseigentum zu treffen sind. Die Bezirke würden
das Land Berlin zuständigkeitshalber als Grundstückseigentümer vertreten.
Folglich bliebe es entweder weiterhin bei unterschiedlichen Ansprechpartnern
oder aber es gäbe erheblichen Abstimmungsbedarf zwischen dem Generalpächter und
den Bezirken und bei diesen möglicherweise auch mit der Senatsverwaltung für
Finanzen. Zugleich würde erheblicher Aufwand zur Kontrolle des Generalpächters
durch den Grundstückeigentümer bestehen. Es ist daher für das Land Berlin nicht
vorteilhaft
zu sehen, mit dieser Aufgabe einen Generalpächter zu beauftragen.
Wegen der geteilten Verantwortlichkeiten (Eigentümer/Verwaltung) und des damit verbundenen höheren Verwaltungsaufwands ist dieser Lösungsweg wirtschaftlich ungünstiger als die anderen Möglichkeiten.
Zusätzliche Schwierigkeiten würden bei Wahl eines Generalpächters entstehen, der einer Verbandsorganisation nahe steht. Hier ist mit erheblichen Interessenkonflikten zu rechnen. Ein solcher Pächter müsste einerseits die Interessen der von den Verbandsorganisationen vertretenen Erbbauberechtigten und andererseits die Interessen des Grundstückseigentümers vertreten. Somit könnte ein solcher Generalpächter nicht alleiniger Ansprechpartner der Erbbauberechtigten sein. Es bliebe bei der Trennung der Aufgaben im Zusammenhang mit der Wahrung der Interessen des Grundstückseigentümers von den Aufgaben der Verwaltung im Sinne der Bewirtschaftung der Erbbausiedlungen. Im Falle des Verzichts auf eine solche Aufgabentrennung entstünde erheblicher Überwachungsaufwand.
Zur Vergabe einer solchen Leistung wäre nach § 55 Abs. 1 Landeshaushaltsordnung grundsätzlich eine öffentliche Ausschreibung erforderlich.
Mit der dem
Abgeordnetenhaus von Berlin bereits vorgelegten Neukonzeption für den LFB beabsichtigt
der Senat, das Eigentum an den landeseigenen Grundstücken des Finanzvermögens grundsätzlich in das
Treuhandvermögen des LFB zu übertragen. Mit der Einbeziehung der hier in Rede
stehenden Grundstücke wäre eine insgesamt eine einheitliche Vorgehensweise für alle
Grundstücke des Finanzvermögens sichergestellt.
Die durch die Neukonzeption des LFB angestrebte Bündelung der operativen Zuständigkeiten für Liegenschaftsangelegenheiten beim LFB lässt bei der Verwaltung von Erbbausiedlungen durch den zentralen Ansprechpartner LFB Synergieeffekte erwarten.
Zugleich würde mit dieser Vorgehensweise sichergestellt, dass der Eigentümer mit dem Verwalter der Grundstücke identisch ist und unnötiger Verwaltungsaufwand z.B. für Abstimmungen oder Überwachungsaufgaben entfällt.
Diese Lösung wurde - wie vorstehend bereits erwähnt - bei den in Reinickendorf belegenen Erbbausiedlungen bereits umgesetzt.
Der Senat hat die Erbbausiedlungen aufgrund der Gespräche mit den Bezirken zur Neukonzeption LFB jedoch im Rahmen der Neukonzeption nicht berücksichtigt. Die Bezirke hatten gegen die Einbringung insbesondere dieser Grundstücke erhebliche Bedenken vorgetragen.
III. Lösung
Angesichts der im Bericht dargestellten Alternativen hält der Senat es nicht für erforderlich, von der bisherigen Praxis abzuweichen. Er sieht ohne Änderung der gesetzlichen Zuständigkeitsregelungen keine Befugnis, die Verwaltung von Grundstücken auf Dritte zu übertragen. Vor allem sieht er keinen Anlass, die Erbbausiedlungen einem Generalpächter zu übertragen, zumal die Verwaltung dieser Erbbausiedlungen immer durch den Grundstückseigentümer gesteuert werden muss.
Soweit die Bezirke dies wünschen, steht es ihnen frei, auch diese Grundstücke im Wege der Nachbestückung in den LFB einzubringen, wie der Bezirk Reinickendorf es bereits getan hat.
Auswirkungen auf den
Haushaltsplan und die Fi-nanzplanung; keine
Wir bitten, den Beschluss damit als erledigt anzusehen.
Berlin, den 29. Juni 2004
Der Senat von Berlin
Klaus W o w e r e i t Dr. Thilo S a r r a z i n
Regierender Bürgermeister Senator für Finanzen
Ausschuss-Kennung
: BauWohnVgcxzqsq