Der Bebauungsplan XV-72 soll die planungsrechtliche Grundlage für die Entwicklung eines Teilbereichs des Wirtschafts- und Wissenschaftsstandortes Adlershof sowie von Kerngebieten an der Rudower Chaussee bilden. Zunächst war dieses südlich der Rudower Chaussee gelegene Teilgebiet der Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof zur Ansiedlung von Instituten der Humboldt-Universität vorgesehen. Durch Änderungen der Standortplanung der Universität, insbesondere durch Konzentration auf Flächen nördlich der Rudower Chaussee, wurde eine Änderung der Planungsziele für den Bereich des Bebauungsplans XV-72 erforderlich. Nunmehr sollen entlang der Rudower Chaussee Kerngebiete sowie in den dahinter liegenden Bereichen forschungs- und technologieorientierte Gewerbegebiete entwickelt werden.
Durch die Planungsänderungen sind Verzögerungen in der Bebauungsplanung eingetreten. Die Erschließung im Bereich des Wirtschafts- und Wissenschaftsstandorts (WISTA) konnte bereits durch Ausbau der künftig öffentlich zu widmenden vorhandenen Privatstraßen gewährleistet werden.
Für den Bereich des Bebauungsplans werden zur Zeit mehrere Bauvorhaben vorbereitet, die so weit fortgeschritten sind, dass für einen geplanten Baubeginn im 2. Quartal 2003 die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden müssen.
Nach Kenntnisnahme des Bebauungsplanentwurfs sowie Beschlussfassung über die Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung gemäß § 33 Abs. 1 BauGB durch das Abgeordnetenhaus sowie anschließender öffentlicher Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB können für den Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-72 kurzfristig die Voraussetzungen der Planreife auf der Grundlage des § 33 Abs. 1 BauGB und damit Baurecht geschaffen werden. Die abschließende Zustimmung des Abgeordnetenhauses zum Ergebnis der Abwägung gemäß § 6 Abs. 3 in Verbindung mit § 9 Abs. 3 und § 8 Abs. 1 AGBauGB wird damit zum Teil präjudiziert.
Keine.
Im Entwicklungsbereich ist die unverzügliche Aufstellung flächendeckender Bebauungspläne nach § 166 Absatz 1 BauGB erforderlich.
a)
Kosten des Bebauungsplanverfahrens
Die Kosten für das Bebauungsplanverfahren XV-72 belaufen sich nach derzeitigem
Kenntnisstand auf rund 30 700 €. Hinzu kommen die Kosten für Veröffentlichungen
im Rahmen der Bürgerbeteiligungen. Dabei sind bereits für die frühzeitige
Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB Kosten in Höhe von anteilig 1 560
€ entstanden. Weitere Kosten werden für die Veröffentlichungen im Rahmen der öffentlichen
Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB entstehen.
b)
Straßenbau
Kostenträger für Erschließungsarbeiten ist die WISTA-MG. Die Kosten für die
weitestgehend bereits durchgeführten Erschließungsmaßnahmen belaufen sich auf
ungefähr 3,8 Mio. €uro. 90 % dieser Summe wurden aus Mitteln der
Gemeinschaftsaufgabe zur Förderung der regionalen Wirtschaftsstruktur (GA) (3,4
Mio. €), 10 % aus Eigenmitteln der WISTA-MG (0,4 Mio. €) finanziert.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst eine Fläche von ca. 3,3 ha und ist Teil des 2. Anpassungs-gebietes des 420 ha großen Entwicklungsbereichs und seiner zwei Anpassungsgebiete.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erfolgte eine ökologische Eingriffs- und Ausgleichsbewertung. Für die Eingriffe in den Naturhaushalt, die durch die Festsetzung von öffentlicher Straßenverkehrsfläche innerhalb des Bebauungsplans nicht kompensiert werden können, sollen die Plätze, Promenaden und primär der Landschaftspark im Entwicklungsbereich hergestellt werden.
Keine.
§ 10 Nr. 8 GO Sen, § 23 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe a GGO II
Der Entwurf des
Bebauungsplanes XV-72 für das Gelände zwischen der Agastraße, der künftigen
Albert-Einstein-Straße, der künftigen Volmerstraße und der
Rudower Chaussee sowie für Abschnitte der künftigen
Albert-Einstein-Straße und der künftigen Volmerstraße im Bezirk
Treptow-Köpenick, Ortsteil Adlershof, vom
19. Juli 2002 wird vor Durchführung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2
BauGB zustimmend zur Kenntnis genommen.
Der Anwendung des § § 33 Abs.
1 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung, ”Planreife”)
wird für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes
XV-72 mit der Maßgabe zugestimmt, dass das Ergebnis der öffentlichen Auslegung
zu keiner das Vorhaben betreffenden Änderung der Abwägung führt und die übrigen
Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 BauGB erfüllt sind.
A. Begründung
I. 1 Veranlassung und Erforderlichkeit
Veranlassung
Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes XV-72 ist die Notwendigkeit einer Planung, die eine geordnete städtebauliche Entwicklung für diesen Teil des Wissenschafts- und Wirtschaftsstandortes Adlershof ermöglicht.
Ursprünglich war geplant, die mathematisch-naturwissenschaftlichen Fachbereiche Geographie, Psychologie, Informatik und Mathematik der Humboldt-Universität zu Berlin (HUB) in diesem Bereich anzusiedeln. Zur Sicherung dieser Nutzung wurde 1995 der Bebauungsplan XV-51b aufgestellt. Für alle Institute sind zwischenzeitlich andere Standorte im Entwicklungsbereich gefunden worden. Das Bebauungsplanverfahren XV-51b zur Sicherung des Hochschulstandortes wurde deshalb eingestellt und der Bebauungsplan XV-72 mit neuem Inhalt und gleichem Geltungsbereich aufgestellt.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes XV-72 soll die planungsrechtliche Grundlage für die Errichtung von Gebäuden mit kerngebietstypischen Nutzungen, von Gewerbegebieten und die Erschließung dieser Flächen durch die Festsetzung von Straßenverkehrsflächen geschaffen werden.
Erforderlichkeit
Der Senat von Berlin hat am 25. Oktober 1994 die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs einschließlich zweier Anpassungsgebiete zur Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof beschlossen.
Aufgrund der §§ 165 bis 171 des Baugesetzbuchs (BauGB) wird in dem Gebiet Berlin-Johannisthal/Adlershof eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt, um das Gebiet entsprechend seiner besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung Berlins einer neuen Entwicklung zuzuführen.
Gemäß § 166 Abs. 1 S. 2 BauGB müssen für einen städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Verzug Bebauungspläne aufgestellt werden. Das ca. 3,3 ha große Plangebiet des Bebauungsplanes XV-72 ist Teil des 2. Anpassungsgebietes des 420 ha großen Entwicklungsbereichs und seiner zwei Anpassungsgebiete.
Das Plangebiet liegt im südöstlichen Siedlungsraum Berlins, etwa gleich weit entfernt von der Innenstadt und dem Flughafen Schönefeld. Das Bebauungsplangebiet besteht aus zwei Baublöcken und der Straßenerschließung und liegt südöstlich von dem als Boulevard ausgebauten sogenannten Abschnitt ”Corso” der Rudower Chaussee (1. Bauabschnitt), zwischen der Media City an der Agastraße und dem Teltowkanal. Es befindet sich in dem südöstlichen Teilbereich des Wirtschafts- und Wissenschaftsstandortes Adlershof (WISTA).
Das ca. 3,3 ha große Plangebiet umfasst das Gelände zwischen der Agastraße, der künftigen Albert-Einstein-Straße, der künftigen Volmerstraße und der Rudower Chaussee sowie Abschnitte der künftigen Albert-Einstein-Straße und der künftigen Volmerstraße im Bezirk Treptow-Köpenick, Ortsteil Adlershof.
Das Bebauungsplangebiet wird von folgenden Bebauungsplänen begrenzt: nordöstlich vom Bebauungsplanentwurf XV-51a, südöstlich vom Bebauungsplanentwurf XV-51c, südlich vom Bebauungsplanentwurf XV-51f, südwestlich vom Bebauungsplanentwurf XV-51e und nordwestlich vom Bebauungsplan XV-67b (Rudower Chaussee - Corso). Der Bebauungsplan XV-67b ist bereits festgesetzt. Die Bebauungspläne XV-51c und XV-51f haben bereits öffentlich ausgelegen und die Zustimmung des Abgeordnetenhauses erhalten. Der Bebauungsplan XV-51e hat ebenfalls bereits ausgelegen und soll in Kürze dem Abgeordnetenhaus zur Zustimmung vorgelegt werden. Der Bebauungsplan XV-51a wird für die öffentliche Auslegung vorbereitet.
Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes XV-72 sind größtenteils im Eigentum der Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort Berlin Adlershof-Management GmbH (WISTA-MG). Infolge des Grundstücksrückübereignungsvertrags zwischen dem Land Berlin und der WISTA-MG wird das Kerngebiet MK 2 künftig wieder Eigentum des Landes Berlin sein. Der Vertrag ist unterzeichnet, aber die Umschreibung im Grundbuch ist noch nicht erfolgt. Die BAAG (Entwicklungsträger als Treuhänder des Landes Berlin) wird die Fläche in Erfüllung des Entwicklungsträgervertrages vermarkten.
Als stadtbildprägende Elemente befinden sich an der Rudower Chaussee Ecke Agastraße zwei kugelförmige Bauten mit einem Durchmesser von je 9 m und einem Verbindungsbau. Dabei handelt es sich um zwei Thermolabore des Institutes für Physikalische Chemie der Deutschen Akademie der Wissenschaften aus den Jahren 1959/60. Sie sind im November 1999 in die Berliner Denkmalliste aufgenommen worden. Die Thermolabore sind ortsgeschichtlich bedeutsam, weil sie die historische Stätte der Forschung in plausibler Form als technische Anlage der frühen 60er Jahre zum Ausdruck bringen. Sie werden derzeit nicht genutzt.
An der Ecke Rudower Chaussee/künftige Volmerstraße ist ein Hotelneubau errichtet worden. Auf den sich daran anschließenden Freifläche zwischen der künftigen Walther-Nernst-Straße, der künftigen Albert-Einstein-Straße und der künftige Volmerstraße sind provisorisch einige Parkplätze angelegt worden. Die Freiflächen bestehen aus Rasenflächen mit Ziergehölzbeeten und Baumgruppen. Hervorzuheben ist eine Gruppe von Säulenpappeln. Typische Elemente im gesamten Gebiet sind fassadenbegleitende Baumreihen sowie markante Einzelbäume und -gruppen.
Die Flächen der ehemaligen Akademie der Wissenschaften wurden überwiegend durch Forschungs- und Entwicklungsinstitute und -betriebe genutzt. Die in der Flurkarte noch erkennbaren Gebäude sind zwischenzeitlich alle abgerissen worden.
Angrenzende Nutzungen
Der an den Bebauungsplan XV-72 angrenzende Abschnitt der Rudower Chaussee ist bereits in einer Breite von 44 m mit zwei mal zwei Fahrspuren, beidseitigen Geh- und Radwegen und einer vierreihigen Lindenallee ausgebaut (Bebauungsplan XV-67b). Der Straßenquerschnitt ist für die Verlängerung der bisher am S-Bahnhof Adlershof endenden Straßenbahnlinien konzipiert (vergleiche dazu II.3.2. Kerngebiete).
Nördlich der Agastraße befinden sich Fernseh- und Synchronisationsstudios, Medienwerkstätten sowie ein breites Spektrum weiterer medienbezogener Servicebetriebe.
An der Agastraße/ Ecke künftige Albert-Einstein-Straße dient ein viergeschossiger Zeilenbau als Ärztehaus, in dem neben Arztpraxen andere Gesundheits- und Freizeiteinrichtungen entstanden sind. Da dieses Ärztehaus den heutigen funktionalen Ansprüchen an ein solches Gebäude nicht mehr entspricht, soll im Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-72 an der Albert-Einstein-Straße ein Neubau für ein Gesundheitszentrum errichtet werden, um die vorhandenen Praxen und Gesundheitseinrichtungen am Standort zu halten. Südlich an das bestehende Ärztehaus angrenzend ist das Zentrum für Umwelt-, Bio- und Energietechnologie (UTZ) errichtet worden, für das noch Erweiterungsflächen zur Verfügung stehen.
Südlich des Bebauungsplangebiets befinden sich weitere eingetragene Baudenkmale. Es handelt es sich um die ehemaligen Verwaltungs- und Institutsgebäude der Deutschen Versuchsanstalt für Luftfahrt aus den 1930er Jahren. Hier befindet sich das Hauptgebäude der WISTA-MG.
Straßen
Das Plangebiet wird derzeit von der an das Plangebiet grenzenden Rudower Chaussee und der Agastraße erschlossen. Darüber hinaus existiert auf dem WISTA-Gelände ein engmaschiges Raster an Privatstraßen der ehemaligen Akademie der Wissenschaften. Dazu gehören auch die Volmerstraße, die Walther-Nernst-Straße und die Albert-Einstein-Straße, von denen Abschnitte im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen. Sie wurden in den vergangenen Jahren ausgebaut und sollen als öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzt und öffentlich gewidmet werden.
Technische Infrastruktur
Die Ver- und Entsorgungsinfrastruktur ist abschnittsweise erneuert worden. Die Ver- und Entsorgungsnetze bieten weitere Kapazitätsreserven.
Trinkwasser
Das Bebauungsplangebiet wird durch erneuerte WISTA-eigene Trinkwassernetze, die von den Berliner Wasserbetrieben betrieben werden, versorgt.
Schmutzwasser
Die Entwässerung im Plangebiet erfolgt im Trennsystem. Das Schmutzwasser fließt über Schmutzwasserkanäle in der Agastraße bzw. in der Rudower Chaussee zum ehemaligen Klärwerksgelände Adlershof an der Wegedornstraße. Das Schmutzwasser wird von dort vollständig zur Großkläranlage Waßmannsdorf gepumpt. Das Grundprinzip des Trennsystems wird beibehalten, wobei die vorhandenen Schmutzwasserleitungen durch neue Leitungen ersetzt worden sind.
Regenwasser
Bisher wurde das Niederschlagswasser über den Haubenkanal in der Rudower Chaussee bzw. direkt in den Teltowkanal eingeleitet. Künftig soll das anfallende Regenwasser sowohl auf den privaten Flächen als auch in den öffentlichen Straßen vor Ort versickert werden.
Fernwärme
Das Plangebiet wird durch das Heizkraftwerk der Blockheizkraftwerksträger- und Betreibergesellschaft mbH Berlin (BTB) an der Wegedornstraße mit Fernwärme versorgt. Die Verteilung erfolgt über unterirdisch verlegte Fernwärmeleitungen aus Kunststoffmantelrohr.
Elektrizität
Das Bebauungsplangebiet wird von der BTB über WISTA-eigene Mittel- bzw. Niederspannungsnetze versorgt.
Gas
Die Versorgung des Plangebietes mit Gas erfolgt über eine Reglerstation an der Rudower Chaussee, in der mehrere Gashochdruckleitungen liegen. Das Verteilungsnetz ist als Ringsystem ausgebaut.
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes.
Vor Festlegung als
förmliche städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wurden Vorhaben ausschließlich
nach § 34 BauGB, also als Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile, beurteilt. Seitdem gilt darüber hinaus der Entwicklungsgenehmigungsvorbehalt
gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 3 BauGB i.V.m. §§ 144 und 145 BauGB, nach dem Vorhaben
nicht die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme unmöglich machen oder wesentlich
erschweren oder den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme zuwider laufen
dürfen.
Der Flächennutzungsplan Berlin vom 1. Juli 1994 (ABl. S. 1972) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 23. Oktober 1998 (ABl. S. 4367), zuletzt geändert am 21. März 2002 (ABl. S. 1260) stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes als gemischte Baufläche M 2 dar. Im Plangebiet sind schadstoffbelastete Böden gekennzeichnet (siehe dazu auch Punkt I. 7 Altlasten). Östlich daran angrenzend sind im Flächennutzungsplan Sonderbauflächen mit gewerblichen Charakter (Forschung und Medien) dargestellt.
Kerngebiete können aus gemischten Bauflächen im Regelfall ohne Größenbegrenzung entwickelt werden, sofern großflächige Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen werden. Gewerbegebiete sind aus gemischten Bauflächen im Regelfall entwicklungsfähig, sofern sie kleiner als 3 ha sind und nur örtliche Bedeutung haben. Die geplanten Gewerbegebiete sind 1,3 ha groß.
Die geplanten Festsetzung von Gewerbegebieten ist aus den generalisierten Nutzungsabgrenzungen des Flächennutzungsplanes entwicklungsfähig. Die östlich angrenzenden Sonderbauflächen mit gewerblichen Charakter (Forschung und Medien) sollen den Schwerpunkt Forschung und Medien für den Entwicklungsbereich hervorzuheben. Gewerbliche Nutzungen sind integraler Bestandteil dieser Sonderbauflächen und somit entwicklungsfähig. Die Festsetzung der Gewerbegebiete im Bebauungsplan XV-72 ist im Zusammenhang mit der Festsetzung von Gewerbegebieten in den angrenzenden Bebauungsplänen zu sehen.
Die
geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans XV-72 sind somit aus den
Darstellungen des FNP entwicklungsfähig.
Das Landschaftsprogramm / Artenschutzprogramm vom Juli 1994 stellt das Bebauungsplangebiet als städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung dar, für den der Erhalt und die Entwicklung typischer Elemente des Landschaftsbildes, der Nutzungs- und Strukturvielfalt, die Beseitigung von Landschaftsbildschäden, die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie die Kompensation von Nutzungsintensivierungen, z.B. durch Entsiegelung, Dachbegrünung als Ziele gelten. Darüber hinaus liegt das Plangebiet im Vorranggebiet Klimaschutz.
Der Bebauungsplan nimmt inhaltlich die Darstellungen des Landschaftsprogrammes auf, indem den Zielen für Naturhaushalt und Umweltschutz durch die Festsetzung von kompensatorischen Maßnahmen für die geplante Verdichtung, durch Dachbegrünungen und durch die Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes gefolgt wird. Durch die Verwendung von gebietstypischen Pflanzenwerden auch die Ziele des Arten- und Biotopschutzes und des Landschaftsbildes berücksichtigt.
Für die Bereichsentwicklungsplanung (BEP) für Treptow, Mittelbereich 2, fand im Juli 2000 die öffentliche Auslegung statt. Der Beschluss der BVV steht jedoch noch aus.
Die BEP berücksichtigt die Entwicklungen im Entwicklungsbereich Berlin-Johannisthal/ Adlershof nur nachrichtlich. Bei der sektoralen und teilräumlichen Betrachtung der BEP wird davon ausgegangen, dass der Bereich der Entwicklungsmaßnahme eine selbständige Einheit ist, die sich funktionell und strukturell in sich selbst optimiert.
Das Gelände der WISTA-MG wird seit April 1993 im Rahmen einer orientierenden Altlastenerkundung hinsichtlich des Gefährdungspotentials für die Medien Boden, Grundwasser und Bodenluft im Auftrage der ehemaligen EGA mbH und ab Januar 1995 von deren Nachfolgerin WISTA-Management GmbH bewertet.
Orientierende Erkundungen (Bodenuntersuchungen) wurden 1994 und 1995 durchgeführt. Durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wird der Erkundungsstand als ausreichend eingeschätzt. Es wurden nur im Bereich des Gewerbegebietes GE 1 Bodenbelastungen ermittelt, die ausschließlich an die flächendeckende Auffüllschicht gebunden sind. Diese stellen nach Auskunft der o.g. Senatsverwaltung keine Gefährdung des Grundwassers dar und erfordern keinen weiteren Erkundungs- bzw. Sanierungsbedarf.
Aufgrund der punktuellen
Bodenbelastungen des Baugebietes GE 1 muss jedoch prinzipiell mit kontaminiertem
Bodenmaterial gerechnet werden. Im Zuge von Baumaßnahmen, die Bodenaushub
erfordern, muss das Aushubmaterial nach beprobt und auf die relevanten Parameter
untersucht werden. Ein Wiedereinbau des Aushubmaterials vor Ort ist aufgrund
der Überschreitung der in der Berliner Liste festgelegten Werte nach Einschätzung
der o. g. Senatsverwaltung nur sehr eingeschränkt möglich.
II. Planinhalt
II.
1 Entwicklung der Planungsüberlegungen
Am 15. September 1992 hat der Senat von Berlin beschlossen , dass der Standort der ehemaligen Akademie der Wissenschaften zu einem wissenschaftsorientierten Wirtschaftsstandort zu entwickeln ist. Für die Nutzung des Geländes der ehemaligen Akademie der Wissenschaft (AdW) AdW-Geländes wurde in diesem Beschluss ein Verteilungsschlüssel von mindestens 60 % Flächenanteil für Wirtschaftsunternehmen und ca. 40% für wissenschaftliche Einrichtungen festgelegt. Im Rahmen der umfassenden Zielsetzung der Integration von Wirtschaft und Wissenschaft haben die Sicherung der Einrichtungen aus dem Bereich der ehemaligen AdW sowie der sich aus den ehemaligen AdW-Instituten gegründeten Forschungsgesellschaften und Beschäftigungs- und Qualifizierungsgesellschaften weiter Vorrang vor anderen Nutzungen.
Ursprünglich war geplant, die Fakultät II der mathematisch-naturwissenschaftlichen Bereiche der Humboldt-Universität zu Berlin (HUB) mit ihren Fachbereichen Geographie, Psychologie, Informatik und Mathematik in einem Teil des Plangebiets anzusiedeln. Für alle Institute sind zwischenzeitlich andere Standorte gefunden worden. Die Kasernen an der Westseite der Rudower Chaussee sollen für die Fachbereiche Geographie und Psychologie umgenutzt werden (Bebauungsplan XV-55a). Dadurch können zum einen die Erstellungskosten für diese Institute reduziert werden und zum anderen werden die Nutzungen am Forum der Humboldt-Universität konzentriert. Das Institut für Informatik ist 1998 und das Institut für Mathematik 1999 in das Business-Center zwischen Rudower Chaussee, künftiger Magnus- und künftiger Kekuléstraße eingezogenen (Bebauungsplan XV-51h). Langfristig ist der Kauf dieses Gebäudes vorgesehen. Das Bebauungsplanverfahren XV-51b zur Sicherung des Hochschulstandortes ist daher eingestellt worden.
Die Planaufstellung soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung entsprechend den Zielen für den Entwicklungsbereich und seiner Anpassungsgebiete ermöglichen und die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebauliche Neuordnung des Gebietes schaffen. Der Plan schafft die Voraussetzungen für eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung durch Sicherung von gestalterischen und funktionalen Ansprüchen an diesen neuen Stadtteil, für den die planerischen und städtebaulichen Ziele in vorbereitenden Untersuchungen und Gutachten ermittelt wurden. Die enge Verflechtung der Nutzungen sowie die funktionalen und gestalterischen Zusammenhänge erfordern eine Koordination durch die Bauleitplanung.
Städtebauliches Ziel für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-72 ist die Umsetzung der Entwicklungsmaßnahmen gemäß Senatsbeschluss vom 25. Oktober 1994 (Verordnung vom 7. Dezember 1994) für die Neuordnung des Gebietes als Teil des zukünftigen Wissenschafts- und Wirtschaftsstandortes Berlin-Adlershof in Beachtung der Vorschrift des § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes XV-72 soll die planungsrechtliche Grundlage für die Errichtung von Gebäuden mit kerngebietstypischen und gewerblichen Nutzungen geschaffen werden. Die geplanten Festsetzungen sollen durch die Wiedernutzung bestehender Brachflächen eine Verbesserung der vorhandenen Stadtstruktur bewirken und durch die Festsetzung hoher ökologischer Standards die von Nachhaltigkeit geprägte Entwicklung fortführen. Dabei sollen die denkmalgeschützten Kugellabore in die neue Bebauung und Nutzung integriert, die Erschließung geregelt und gestalterische Vorgaben gegeben werden.
Begründung
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sollen Kerngebiete, Gewerbegebiete und öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzt werden.
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die maximal zulässige Höhe der baulichen Anlagen sowie durch die Festsetzung der maximal zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch flächenhafte Ausweisungen mit Baugrenzen definiert.
Zusätzlich werden textliche Festsetzungen (TF) getroffen.
II. 3. 1 Kerngebiete
Entwicklungsziel ist es, die Rudower Chaussee und den künftig verlängerten Groß-Berliner-Damm als geplante Hauptachsen des Gebietes zu stärken. Die Festsetzung von Kerngebieten entlang der Rudower Chaussee ist Bestandteil des städtebaulichen Konzepts des Entwicklungsbereichs und soll die angestrebte Ansiedlung und Durchmischung von städtischen Handels- und Dienstleistungseinrichtungen sowie von Wohnen mit der Funktion der Begegnung und Kommunikation sichern. Das Wohnen in den Kerngebieten kann zur Belebung dieser Gebiete beitragen. Die geplanten Kerngebiete im Bebauungsplan XV-72 sind Teil dieses städtebaulichen Konzeptes für die Rudower Chaussee. Die unterschiedliche Tiefe der geplanten Kerngebiete resultiert aus dem Grundstücksübereignungsvertrag zwischen dem Land Berlin und der WISTA-MG. Das MK 2 wird an das Land Berlin zurück übertragen werden, während das GE 2 bei der WISTA-MG verbleiben wird.
Die Rudower Chaussee übernimmt mit ihrem unmittelbaren Anschluss an das Stadtgebiet Adlershof und die S-Bahn die zentrale Geschäfts-, Versorgungs- sowie Erschließungsfunktion des Gebietes.
Entlang der Rudower Chaussee ist beidseitig viel Raum für die Ansiedlung zentralörtlicher Nutzungen und Funktionen gegeben. Der an den Bebauungsplan XV-72 angrenzende Abschnitt zwischen der Planstraße Nord 12 und der künftigen Volmerstraße ist bereits in einer Breite von 44 m mit zwei mal zwei Fahrspuren, beidseitigen Geh- und Radwegen und einer vierreihigen Lindenallee ausgebaut.
Die Rudower Chaussee soll darüber hinaus künftig
die zentrale ÖPNV-Trasse des Entwicklungsbereiches darstellen. Eine
Straßenbahnlinie soll aus Köpenick kommend vom S-Bahnhof Adlershof im
Entwicklungsbereich über die Rudower Chaussee (Bebauungsplan XV-67a und XV-67b)
zum Universitätsgelände (künftige Max-Born-Straße - Bebauungsplan XV-52 - und Planstraße Nord 28 - Bebauungsplan
XV-55a) und weiter über den künftig verlängerten Groß-Berliner-Damm
(Bebauungspläne XV-55a und XV-68a), den Groß-Berliner Damm (XV-54ab) und den
Sterndamm zum S- und Regionalbahnhof Schöneweide geführt werden. Dort soll sie
mit dem vorhandenen Netz verbunden werden. Das Planfeststellungsverfahren bis
zur Planstraße Nord 28 ist weitgehend durchgeführt.
Des Weiteren ist eine langfristige Option zur Verlängerung der Straßenbahnstrecke von der Rudower Chaussee über die Wegedornstraße und Schönefelder Chaussee in der Straßenbahnkonzeption des Landes Berlin enthalten. In der Rudower Chaussee ist die Straßenbahntrasse mit eigenem Gleiskörper in Mittellage vorgesehen.
Im Kerngebiet MK 1 ist im Frühjahr 2002 ein Hotel fertiggestellt worden. Im Kerngebiet MK 2 befinden sich die beiden denkmalgeschützten Thermolabore. Diese sollen in eine Bebauung integriert werden. Ein Nutzungskonzept für die Thermolabore gibt es bisher noch nicht.
Textliche Festsetzungen
Die Kerngebiete entlang der Rudower Chaussee sollen insgesamt der Versorgung der Bewohner, Studierenden und der im Gebiet Beschäftigten dienen, so dass der Schwerpunkt der zulässigen Einrichtungen auf Einzelhandelsbetriebe und Schank- und Speisegaststätten liegt. Großflächige Einzelhandelsbetriebe (Geschossfläche über 1.200 m²) sollen nur im Bereich des S-Bahnhof Adlershof und nördlich der Rudower Chaussee/ Ecke künftig verlängerter Groß-Berliner Damm zulässig sein. In allen übrigen Bebauungsplänen, so auch im Bebauungsplan XV-72, werden sie durch textliche Festsetzungen ausgeschlossen.
Auf der nördlich angrenzenden Seite der Rudower Chaussee (Bebauungsplan XV-55bb) befindet sich ein Einkaufszentrum mit einem großflächigen Verbrauchermarkt im Bau. Das stadtverträgliche Maß an großflächigem Einzelhandel für den Bereich der Entwicklungsmaßnahme wird mit Ausnahme des direkten Umfeldes des S-Bahnhofes Adlershof damit erreicht sein, so dass in den weiteren Kerngebieten der Nachbarschaft diese Nutzungsform ausgeschlossen werden soll. Dies entspricht auch der Intention des Flächennutzungsplanes, der eine Einzelhandelskonzentration am S-Bahnhof Adlershof vorsieht.
Daher wird im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ausschließlich kleinflächiger Einzelhandel in der Erdgeschosszone bis zu einer Tiefe von 25 m hinter der Straßenbegrenzungslinie Rudower Chaussee ermöglicht (TF Nr. 2) und zu einer Belebung der Rudower Chaussee beitragen. Gleichzeitig soll durch den Ausschluss von großflächigem Einzelhandel die Ausdehnung des Einzelhandels in den Kerngebieten beschränkt werden.
Die Qualität des öffentlichen Raumes soll durch die Sicherung einer größtmöglichen Nutzungsvielfalt in den Erdgeschosszonen, z. B. durch Schaufenster und Gastronomie gewährleistet werden. Nur wenn das Gebiet durch Besucher, Gastronomienutzer und Kunden frequentiert wird, stellt sich die gewünschte Wechselwirkung zu den angrenzenden Gebieten her. Neben den stadtgestalterischen und entwicklungsspezifischen Gründen werden mit der Festsetzung Belange der Wirtschaft, insbesondere des Einzelhandels, berücksichtigt, da Flächen an attraktiver Stelle für den Handel bereitgestellt werden. Sie dienen auch einer räumlich ausgewogenen verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung.
Da mit Ausnahme großflächigen Einzelhandels Handelsbetriebe anderer Art zulässig bleiben, bleibt die allgemeine Zweckbestimmung der Kerngebiete gewahrt.
Entlang der Rudower Chaussee soll durch textliche Festsetzung geregelt werden, dass die Gebäude entlang der Rudower Chaussee mit straßenzugewandten Zugängen auszubilden sind (TF Nr. 18). Diese Festsetzung erfolgt aus stadtgestalterischen Gründen. Es soll verhindert werden, dass an der zentralen Erschließungsstraße des Entwicklungsgebiets, die in diesem Bereich als Boulevard in einer Breite von 44 m ausgebaut ist, im Erdgeschoss tote Zonen entstehen. Stattdessen soll die Belebung der Gehwegbereiche gefördert werden.
Um die Rudower Chaussee durch Wohnnutzung zu
beleben und eine stärkere Nutzungsmischung zu ermöglichen, sollen in den Kerngebieten
entlang der Rudower Chaussee Wohnungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 7 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) oberhalb des 2. Vollgeschosses allgemein zulässig sein (TF Nr. 3). Das
Ziel, eine "Stadt für Wissenschaft, Wirtschaft und Medien" zu
schaffen, in der durch eine ausgewogene Mischung von Wohnen und Arbeiten,
Forschung und Studium Stadtquartiere entstehen sollen, wird durch diese
Festsetzung unterstützt.
In den Kerngebieten sollen eine GRZ von 0,6 und eine GFZ von 2,4 festgesetzt werden. Das Maß der baulichen Nutzung bleibt damit unter den in der BauNVO genannten Obergrenzen. Es entspricht dem für den Entwicklungsbereich abgestimmten Gesamtkonzept. Entlang der Rudower Chaussee soll in den Bebauungsplänen eine Zone höherer Dichte festgesetzt werden, da sich hier durch die geplanten Nutzungen eine zentrale, städtische Achse entwickeln soll. In den Bebauungsplänen, die an die Rudower Chaussee angrenzen, werden Geschossflächenzahlen bis zu 3,0 festgesetzt, während für die dahinterliegenden Baugebiete die Geschossflächenzahlen in der Regel bei 1,6 liegen.
Für die Kerngebiete soll eine maximale Höhe der baulichen Anlagen bis zu einer Oberkante von 18 m über Gelände festgesetzt werden. Entlang der Rudower Chaussee soll in einer Tiefe von 12 m eine Mindesthöhe von 15 m und eine maximale Höhe von 18 m durch die Festsetzung einer Oberkante der Gebäude von 15 m bis 18 m über Gelände gesichert werden. In den dahinterliegenden Bereichen soll eine maximale Oberkante der Gebäude von 18 m über Gelände zulässig sein. Auf diese Weise kann die Funktion der Kerngebiete städtebaulich hervorgehoben und die Bedeutung der Rudower Chaussee als ”Rückgrat” der Entwicklungsmaßnahme betont werden. Darüber hinaus entspricht eine Oberkante der Gebäude von mindestens 15 m bis höchstens 18 m über Gelände der überwiegenden Höhenentwicklung entlang der gesamten Rudower Chaussee. So soll an dieser wichtigen Verkehrsachse ein einheitliches städtebauliches Erscheinungsbild gewährleistet werden.
Das geplante Nutzungsmaß und die zulässige Höhe der baulichen Anlagen ermöglicht eine vier- bis fünfgeschossige Bebauung, die dem vorstädtischen Charakter entspricht, der städtebaulich für das Entwicklungsgebiet vorgesehen ist.
II.
3. 2 Gewerbegebiete
Gewerbegebiete sind ein wesentlicher Bestandteil des Wissenschafts-, Wirtschafts- und Medienstandortes Berlin - Adlershof. Aufgrund der räumlichen Nähe zu den geplanten Sondergebieten -Forschung- und -Hochschule- im Entwicklungsbereich sollen Synergieeffekte zwischen Wirtschaft und Forschung bewirkt werden. Für die Nutzung des insgesamt 76,6 ha großen, ehemaligen AdW-Geländes ist insgesamt ein Verteilungsschlüssel von ungefähr 60 % Flächenanteil für Wirtschaftsunternehmen und ungefähr 40% Flächenanteil für wissenschaftliche Einrichtungen festgelegt. Dem Verteilerschlüssel liegen die Flächen, nicht die Anzahl der Unternehmen zugrunde.
Da das Bebauungsplangebiet ausschließlich Flächen der AdW umfasst, ist es Teil dieses Konzeptes. Entlang der künftigen Albert-Einstein-Straße sollen in einer Tiefe von ca. 60 m (GE 1) bzw. 40 m (GE 2) zwischen der Agastraße und der künftigen Volmerstraße zwei Gewerbegebiete festgesetzt werden.
Um dem spezifischen Charakter des hochwertigen Gewerbegebietes entsprechen zu können, sollen durch textliche Festsetzungen nur bestimmte Nutzungen allgemein bzw. ausnahmsweise zulässig sein oder ausgeschlossen werden.
Textliche Festsetzungen
Zulässige Nutzungen:
Es sollen nur technologie- und forschungsorientierte Gewerbebetriebe und in Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden nur technologie- und forschungsorientierte Dienstleistungsunternehmen allgemein zulässig sein, so dass eine Beschränkung der in Gewerbegebieten sonst allgemein zulässigen baulichen Anlagen auf bestimmte Arten erfolgt (TF Nr. 4). Der allgemeine Charakter eines Gewerbegebietes, das der vorwiegenden Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben dienen soll, bleibt allerdings erhalten.
Die Eigenschaft des WISTA-Geländes als ein historisch gewachsener Forschungsstandort ist ein besonderer städtebaulicher Grund, der die Konkretisierung der zulässigen Nutzungen rechtfertigt. Die spezifische planerische Aufgabenstellung erfordert, Gewerbeflächen für Nutzungen vorzuhalten, die in einem sachlichen Zusammenhang mit den Forschungseinrichtungen stehen und die Zusammenarbeit zwischen privaten und öffentlichen Einrichtungen optimieren. Durch die Ansiedlung der naturwissenschaftlichen und mathematischen Fakultäten der Humboldt-Universität auf benachbarten Flächen nördlich und südlich der Rudower Chaussee wird die örtliche Bedeutung als Wissenschaftsstandort noch zusätzlich verstärkt.
Der wirtschaftliche Belang der Schaffung und Erhaltung von Arbeitsplätzen ist unter den sich verändernden Wirtschaftsbedingungen nicht mehr allein durch die Bereitstellung von Gewerbeflächen sicherzustellen, vielmehr bedarf es oftmals der planerischen Festsetzung spezieller Gewerbegebiete, die in einer bestimmten, auf Gemeindeebene nur begrenzt vorhandenen Standorteigenschaft begründet sind. Die Konkretisierung der Nutzungen ist deshalb notwendig, um die Gewerbegebiete auf Betriebsarten zu begrenzen, die in enger Kooperation zu den Forschungseinrichtungen stehen und entsprechende Ressourcen und Kapazitäten nutzen oder vervollständigen können.
Gleichzeitig wird dadurch auch dem Belang des Umweltschutzes Rechnung getragen, da aufeinander bezogene und kooperierende Nutzungen am selben Standort zu einer verkehrsmindernden Siedlungsentwicklung beitragen. Die ”Stadt der kurzen Wege” ist als ein Planungsgrundsatz von hoher Priorität für die Zukunft anzusehen.
Als in Kooperation mit den wissenschaftlichen Einrichtungen stehende Nutzungsarten sind speziell Gewerbebetriebe und Dienstleistungsunternehmen zu werten, die technologie- und forschungsorientiert sind. Unter dem Begriff ”technologieorientiert” sind die betriebswirtschaftlichen und technologischen Kenntnisse und Verfahren des technischen Entwicklungsbereiches, unter ”forschungsorientiert” die wissenschaftlichen Kenntnisse und Verfahren des Forschungsbereiches gefasst.
Für Betriebe des produzierenden Gewerbes bedeutet dies einen Ansiedlungsschwerpunkt im F+E Bereich (Forschung und Entwicklung), d. h. die Entwicklung neuer Produkte und Produktionslinien, sowie der Schulung entsprechender Forschungs- und Anwendungstechnologien. Vertriebsbereiche sind somit nur in Verbindung mit den entwicklungs- und schulungsorientierten Betriebsbereichen allgemein genehmigungsfähig.
Unter die zulässigen Dienstleistungsunternehmen fallen insbesondere Ingenieurgesellschaften, Entwicklungslabore, mess- und prüftechnische Einrichtungen, Softwarehäuser, Unternehmungsberatungen und andere Betriebsarten mit eindeutiger Technologie- und Forschungsorientierung.
Die
hier vorgenommene Differenzierung bzw. Gliederung ist zulässig gemäß § 1 Abs. 4
Satz 2 BauNVO. Andere im Entwicklungsbereich gelegene Gewerbegebiete
sollen ohne Nutzungseinschränkung festgesetzt werden. Der Gesetzgeber stellt
zwar auf die ”Gemeinde” ab, als den Raum, in dem mehrere Gewerbegebiete
zueinander gegliedert werden können. Für Berlin wäre dies wegen der untypischen
Größe als Gemeinde aber nicht praktikabel. Der Geltungsbereich der
Entwicklungsmaßnahme ist demgegenüber mit dem Gebiet einer kleineren Gemeinde
vergleichbar, außerdem wird hier die zügige und in einer Hand liegende Planung
gewährleistet.
Ausnahmsweise
zulässige Nutzungen:
In den Gewerbegebieten sollen Gewerbebetriebe aller Art, die nicht unter die oben beschriebenen allgemein zulässigen Gewerbebetriebe fallen, und öffentliche Betriebe sowie Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nur ausnahmsweise zulässig sein (TF Nr. 5).
Der Ausnahmevorbehalt dient der Sicherung der speziellen oben beschriebenen Standorteigenschaften des WISTA-Gebietes. Um der Zweckbestimmung eines Gewerbegebietes gerecht zu werden, bleiben diese, sonst in Gewerbegebieten allgemein zulässigen Nutzungen, im Einzelfall weiterhin zulassungsfähig, solange sie nicht zu den oben beschriebenen besonderen städtebaulichen Gründen in Widerspruch stehen.
Der historisch gewachsene Wissenschaftsstandort soll durch ausnahmsweise genehmigte Nutzungen nicht gestört werden. Insbesondere Betriebe mit hohem Anlieferverkehr oder anderen erschütterungsintensiven Nutzungen können zu einer erheblichen Beeinträchtigung der angrenzenden Nutzungen führen. Die Entscheidung der für das Planungsrecht zuständigen Baugenehmigungsbehörde über die Gewährung einer Ausnahme liegt in deren Ermessen. Der für das Planungsrecht zuständigen Baugenehmigungsbehörde ist unter Berücksichtigung der Abwägung des Bebauungsplanes damit im Einzelfall vorbehalten, andere als technologie- und forschungsorientierte Nutzungen zu genehmigen, solange das Regel-Ausnahme-Verhältnis gesichert ist.
Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen können insbesondere zu einer Ergänzung der allgemein zulässigen Nutzungen und zur Versorgung der Beschäftigten im gesamten WISTA-Gebiet beitragen. Gerade wenn dieser Zusammenhang der beantragten Nutzungen aufgezeigt werden kann, sollte die für das Planungsrecht zuständige Baugenehmigungsbehörde von ihrem Ermessen zugunsten des Antragstellers Gebrauch machen können. Dabei wird aber die flächenmäßige Größe des Vorhabens von Bedeutung sein, d.h. je flächenintensiver die ausnahmsweise zulässige Nutzung ist, desto stärker wird die Standorteigenschaft des speziellen Gewerbegebietes eingeschränkt.
Neben
diesen Nutzungen, die als ausnahmsweise zulässig festgesetzt werden sollen,
sind die in § 8 Abs. 3 Nr. 1 und 2 der BauNVO genannten Nutzungen zudem ausnahmefähig. Damit sind Wohnungen
für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse
untergeordnet sind, sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und
gesundheitliche Zwecke ebenso als Ausnahmen zulässig. Auch für diese Anlagen
gilt in Bezug zur Größe und ihrem Verhältnis zu den allgemein zulässigen Nutzungen
das oben genannte.
Unzulässige Nutzungen:
Um dem spezifischen Charakter des Gewerbegebietes entsprechen zu können, sollen durch textliche Festsetzungen Vergnügungsstätten (TF Nr. 6), die an sich in Gewerbegebieten ausnahmsweise zulässig sind, ausgeschlossen werden.
Im Bebauungsplangebiet soll ein hochwertiger Gewerbestandort entwickelt werden. Vergnügungsstätten können zu einer Beeinträchtigung des städtebaulichen Umfeldes führen und damit den Charakter dieses Gebietes negativ prägen.
Für die Gewerbegebiete sollen eine GRZ von 0,5
bzw. 0,6 sowie eine GFZ 1,6 bzw. 2,0 festgesetzt werden. Die maximale Oberkante
in den Gewerbegebieten soll mit 18 m über dem Gelände festgesetzt werden und
entspricht damit dem für diesen Bereich der Entwicklungsmaßnahme abgestimmten
städtebaulichen Gesamtkonzept, das eine vorstädtische Bebauung in diesem Bereich
vorsieht. Für das Gewerbegebiet GE 1 bestehen bereits Planungen für die
Errichtung eines Gebäudes, dementsprechend ist das Nutzungsmaß schon angepasst
worden.
II.
3. 3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
Für die Baugebiete soll eine flächenmäßige Ausweisung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgen, um eine Flexibilität der Bebauung zu ermöglichen. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen bestimmt, die dem städtebaulichen Entwurf entsprechend teilweise der Straßenbegrenzungslinie folgen, teilweise eine 6 m breite Vorgartenzone eröffnen.
An der Rudower Chaussee und an der künftigen Walther-Nernst-Straße sollen die Baugrenzen identisch mit der Straßenbegrenzungslinie sein. So können Baufluchten entwickelt werden, die den Straßenraum städtebaulich fassen. Entlang der Rudower Chaussee soll eine möglichst einheitliche Straßenflucht ermöglicht werden. Auf die Festsetzung von Baulinien, die ein Heranbauen an die Straßenbegrenzungslinien zwingend erforderlich machen würde wurde verzichtet, da sich dieses Planungsinstrument als zu unflexibel in Bezug auf städtebaulich erwünschte architektonische Gliederungen erwiesen hat.
Durch
eine unmittelbare Bebauung am öffentlichen Straßenraum soll für diesen
zentralen Bereich ein maßvoller städtischer Charakter erreicht werden. Diese
Festsetzung entspricht den angrenzenden Bebauungsplänen. Entlang der künftige
Walther-Nernst-Straße soll ebenfalls ein Heranbauen an die Straße ermöglicht
werden, um die Bebauungsmöglichkeiten der relativ schmalen südlich angrenzenden
Grundstücke nicht weiter einzuschränken.
Entlang der übrigen Straßen sollen die Baugrenzen zurückgesetzt werden, um so in Anlehnung an den eher vorstädtischen Charakter des Entwicklungsgebietes die Anlage von Vorgartenzonen zu ermöglichen. Entlang der 20 m breiten Agastraße sowie der 22 m breiten künftigen Albert-Einstein-Straße und künftigen Volmerstraße sollen die Baugrenzen in einem Abstand von 6,0 m zu den Straßenbegrenzungslinien festgesetzt werden. Das Prinzip der Vorgärten ist ein durchgängiges Motiv innerhalb vieler Bereiche des Entwicklungsgebietes. Der Straßenraum soll dadurch visuell erweitert werden. Es wurden Baugrenzen gewählt, da im Sinne der planerischen Zurückhaltung auf die Festsetzung von Baulinien verzichtet werden kann. Die Baugrenzen erlauben in diesem Fall das Zurücktreten von einer starren Baufluchtlinie und damit eine individuelle Gestaltung der Baugebiete.
II.
3. 4 Bauweise
Auf die
Festsetzung der Bauweise wird im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes
XV-72 weitestgehend verzichtet. Die Festsetzung der überbaubaren
Grundstücksflächen ist in Form von Baugrenzen ausreichend. Eine Flexibilität in
der Umsetzung der städtebaulichen Konzepte soll gewahrt bleiben. Hier soll
durch eine Festsetzung der Bauweise späteren Planungen nicht vorweggegriffen
werden.
Im Kerngebiet MK 1 soll eine geschlossene Bauweise festgesetzt werden, da an die Brandwand des bereits errichteten Hotels angebaut werden soll. Für das Hotel ist ein eigenes Grundstück gebildet worden. Das Hotel steht direkt auf der Grundstücksgrenze.
II. 3. 5 Überschreiten der zulässigen Bauhöhe durch Dachaufbauten
Für
Dachaufbauten ist eine Überschreitung der zulässigen Bauhöhe bis zu einer Höhe
von 3,5 m über den festgesetzten
Oberkanten der Gebäude zulässig, wenn diese ausschließlich der Aufnahme
technischer Anlagen dienen (TF Nr. 17).
Durch die zukünftigen technologie- und forschungsorientierten Nutzungen im WISTA-Gebiet werden spezielle Anforderungen an den technischen Ausbau der Gebäude gestellt. Wie bereits genehmigte Vorhaben in diesem Gebiet zeigen, benötigen die technologie- und forschungsorientierten Nutzungen in einem größeren Umfang technische Anlagen, die teilweise am zweckmäßigsten auf dem Dach unterzubringen sind. Gleiches kann auch in den Kerngebieten erforderlich sein, beispielsweise für die Unterbringung von Fahrstuhlschächten oder Klimaanlagen.
Mit der Festsetzung soll auf die technisch notwendigen Einrichtungen, die für die Funktionsfähigkeit von Gebäuden erforderlich sind, Rücksicht genommen werden.
Um die Dachaufbauten gestalterisch in die Dachlandschaft integrieren zu können, soll durch textliche Festsetzung geregelt werden, dass diese an öffentlichen Straßenverkehrsflächen in einem Abstand von mindestens 2,0 m zu der äußeren Gebäudekante liegen müssen, um nicht ortsbildprägend zu wirken. Durch das Zurücktreten der Dachaufbauten entlang der öffentlichen Straßenverkehrsflächen soll der Charakter der Dächer an diesen Dachkanten nicht gestört und gleichzeitig eine einheitlichere Anordnung der Dachaufbauten bewirkt werden (TF Nr. 18).
II.
3. 6 Anrechnung von Aufenthaltsräumen
Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen (TF Nr. 7).
Mit der ab dem 1. November 1997 geltenden Neufassung der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) gelten Staffelgeschosse und Geschosse im Dachraum nicht als Vollgeschosse, wenn sie eine lichte Höhe von 2,30 m auf weniger als zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses einnehmen. Damit könnten auf den obersten Geschossen der Gebäude Staffelgeschosse errichtet werden, ohne dass sie auf die zulässige Geschossflächenzahl angerechnet würden. Um eine Entwicklung in Richtung einer höheren Dichte mit den damit verbundenen notwendigen sozialen und technischen Infrastruktureinrichtungen, Parkständen etc. zu verhindern, soll gemäß § 20 Abs. 3 der BauNVO die o.g. Festsetzung getroffen werden.
II.
3. 7 Überschreitung der zulässigen Grundfläche
Die Versiegelung der Grundstücksflächen in den Gewerbegebieten und im Kerngebiet MK 2 soll durch die textliche Festsetzung eingeschränkt werden, dass für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen eine Überschreitung der GRZ von maximal 20 % zulässig ist (TF Nr. 8). Ziel ist, die bauliche Versiegelung auf ein Maß zu beschränken, das eine Bebauung mit hohem Grün- und Freiflächenanteil und damit eine ausreichende Grundwasserneubildung zulässt. Gleichzeitig soll dadurch die Zahl von Stellplätzen und Garagen auf den Freiflächen eingeschränkt werden. Im Kerngebiet MK 1 wird auf diese Einschränkung verzichtet, da durch das genehmigte Bauvorhaben (Hotel) die Überschreitungsmöglichkeiten bereits ausgeschöpft worden sind.
II.
3. 8 Dachformen
Im Bebauungsplangebiet sind nur Dachformen bis zu einem Neigungswinkel von 15° zulässig (TF Nr. 14). Diese Festsetzung soll in fast allen Bebauungsplänen des Entwicklungsbereiches getroffen werden, um eine Homogenisierung des städtebaulichen Erscheinungsbildes zu erreichen und zur Stärkung eines zusammenhängenden Siedlungscharakters beizutragen.
Der Gebäudebestand im
Entwicklungsbereich zeichnet sich größtenteils bereits durch eine einheitliche
Dachlandschaft in Form von flachen Dächern aus. Durch die Festsetzung soll im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes dieser Gestaltungsgrundsatz teilräumlich
umgesetzt werden.
Zudem ist diese Neigungsbegrenzung notwendig, um die textlich festgesetzte extensive Dachbegrünung (TF Nr. 14, vergleiche auch unter II.3.11) und damit auch die Regenwasserrückhaltung bzw. Verdunstung zu ermöglichen.
II. 3. 9 Ausschluss von Nutzungen im Vorgartenbereich
Stellplätze, Garagen, Tiefgaragenrampen, Müllabstellplätze, technische Nebenanlagen und Werbeanlagen sollen auf den straßenseitigen nicht überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig sein (TF Nr. 15). Um in diesen Bereichen Vorgärten anlegen zu können, die den vorstädtischen Charakter des Gebietes aufgreifen, sollen die aufgeführten baulichen Anlagen wegen ihrer Störungsintensität ausgeschlossen werden. Tiefgaragenein- bzw. -zufahrten sollen in den Vorgärten zulässig sein, aber aus stadtgestalterischen Gründen sollen hier keine Absenkungen gebaut werden.
II.
3. 10 Einfriedungen
Durch eine textliche Festsetzung sollen an die Errichtung von Einfriedungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen, also den Vorgartenzonen, bestimmte gestalterische Anforderungen gestellt werden (TF Nr. 16).
Es soll geregelt werden, dass Einfriedungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen als Mauern in einer Höhe von mindestens 0,40 m und von höchstens 0,50 m zulässig sind. Sie können auch als Kombination von Mauern, Pfeilern und dazwischen befestigten Zaunelementen errichtet werden. Sichtdichte Zaunelemente sollen nicht zulässig sein.
Der Bebauungsplan setzt damit Vorgaben des Stadtraumkonzeptes um. Durch die Festsetzung sollen Mauern nur bis zu einer Höhe von 0,5 m zulässig sein, sie sollen als Sockel einerseits deutliche Übergänge von Vorgärten zu den Straßenräumen markieren, anderseits aber die Einsehbarkeit der Vorgärten gewährleisten.
Auf eine Höhenbegrenzung der Einfriedungen in Form von Pfeilern und dazwischenliegenden Zaunelementen soll verzichtet werden, da erforderliche Sicherheitsanforderungen entsprechender Nutzungen nicht eingeschränkt werden sollen.
Die Festsetzung betrifft nur die Gestaltung von Einfriedungen entlang der Straßenverkehrsflächen, Einfriedungen an anderer Stelle fallen nicht unter diese Regelung. Auch kann auf die Errichtung von Einfriedungen ganz verzichtet werden. Eine zwingende Festsetzung von Einfriedungen soll nicht getroffen werden, um in Einzelfällen die Gestaltwirkung von baulichen Anlagen, die eine besondere architektonische Form aufweisen, nicht negativ zu beeinflussen. Auch andere Gründe, wie z.B. die Repräsentativität oder die öffentliche Zugänglichkeit von Gebäuden, können gegen die Errichtung von Einfriedungen sprechen.
II.
3. 11 Ausschluss von Tankstellen
Durch textliche Festsetzung soll geregelt werden, dass in den Baugebieten Tankstellen unzulässig sind (TF Nr. 1).
Die festzusetzenden Kerngebiete bilden mit ihrer Lage am Corso der Rudower Chaussee einen hochwertigen innerstädtischen Standort. Darüber hinaus soll im Bebauungsplangebiet ein hochwertiger Gewerbestandort entwickelt werden. Daher sollen hier Tankstellen, die diese Qualität mindern könnten, ausgeschlossen werden. Moderne Tankstellen müssen aus Wirtschaftlichkeitsgründen mindestens 12 Zapfsäulen und zusätzliche Servicebereiche haben. Eine Integration in Gebäude mit sonstigen Nutzungen findet heute nicht mehr statt. Wegen der flächenhaften Ausdehnung und des hohen Störpotentials lassen sich neue Tankstellen daher schlecht in kleinteilige Kerngebiete, die auch dem Wohnen dienen sollen, integrieren. Zudem können Tankstellen zu hohen Immissionsbelastungen durch gebietsfremden Individualverkehr führen und damit den Charakter der Baugebiete negativ prägen.
Tankstellen werden auch in den angrenzenden Bebauungsplänen vollständig ausgeschlossen. Diese laut Baunutzungsverordnung in fast allen Gebietskategorien allgemein oder ausnahmsweise zulässige Nutzungsform hat sich nach neueren Erkenntnissen als vielerorts unvereinbar mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung herausgestellt. Ein besonders dichtes Tankstellennetz ist auch im Interesse der betroffenen Verbraucher nicht erforderlich, da heute nur noch wenige Kraftwagenbesitzer Wert auf eine wohnungs- oder arbeitsplatznahe Stammtankstelle legen. Die Versorgung mit Kraftstoff wird gewährleistet über die vorhandenen und weiterhin dort planungsrechtlich zulässigen Tankstelen am Adlergestell. Ein unverhältnismäßiger weiträumiger Ausschluss von Tankstellen findet nicht statt.
Durch die mit diesem Bebauungsplan eröffneten Bebauungsmöglichkeiten werden bislang der Grundwassergewinnung dienende Flächen in erheblichem Maße erstmalig versiegelt. Um dem sehr gewichtigen Belang der Grundwassergewinnung möglichst weitreichend zu entsprechen, setzt der Bebauungsplan neben Vorschriften zur Reduzierung des Versiegelungsgrades (TF Nr. 8) und der Verwendung von wasser- und luftdurchlässigen Belägen (TF Nr. 9 ) insbesondere auch die Anlegung von Versickerungsflächen fest und schreibt deren Benutzung vor, soweit wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen TF Nr. 13).
Zum
nachhaltigen Schutz des Grundwassers vor Verunreinigungen soll die hohe Selbstreinigungskraft
von belebten und bepflanzten Böden genutzt werden. Die vorherrschenden
Bodenverhältnisse und Grundwasserstände sind genau untersucht worden, so dass
feststeht, dass die vorgeschriebene Versickerung auf den Baugrundstücken ohne
unzumutbare Einschränkung der Ausnutzbarkeit möglich ist. Die flächenhafte
Ausdehnung der Versickerungsanlagen ist nicht vorgeschrieben, durch geeignete
zusätzliche Einrichtungen (Rigolen) kann die Inanspruchnahme von
Grundstücksflächen für Versickerungszwecke erheblich reduziert werden.
Diese Festsetzung ist keine flächenhafte Nutzungsbestimmung im Sinne von 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB, sondern eine landschaftspflegerische Maßnahme, die gemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 8 Abs. 4 Satz 3 Naturschutzgesetz Berlin im Bebauungsplan festgesetzt wird.
Die Festsetzung zur Dachbegrünung erfolgt zur Minimierung der durch eine bauliche Verdichtung verursachten Eingriffe in vorhandene Vegetationsbestände und in das Rückhaltevermögen von Niederschlägen. Die Wirksamkeit der textlichen Festsetzung ist an die Festsetzung von Flachdächern gebunden. Ein Neigungswinkel von unter 15 °, der eine Begrünung der Dachflächen ermöglicht, wird durch textliche Festsetzung gesichert. Die Dächer sind extensiv zu begrünen. Dies gilt nicht für technische Einrichtungen und Beleuchtungsflächen (TF Nr. 14).
In den Gewerbegebieten ist pro 500 m² Grundstücksfläche und in den Kerngebieten pro 600 m² Grundstücksfläche mindestens ein Laubbaum zu pflanzen und zu erhalten. Dabei sind bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume die vorhandenen Laubbäume einzurechnen (TF Nr. 12). Stellplatzanlagen sind zu begrünen. Je vier Stellplätze ist ein Laubbaum zu pflanzen (TF Nr. 10).
Durch textliche Festsetzung soll außerdem bestimmt werden, dass die Flächen über unterirdischer baulicher Anlagen zu bepflanzen sind. Die Erdschicht muss über den Dächern mindestens 0,60 m betragen (TF Nr. 11). Diese Substratdicke ermöglicht auch das Anpflanzen von kleinkronigen Bäumen. Die Festsetzung wird aus stadtgestalterischen und ästhetischen Gründen getroffen. Unbegrünte Tiefgaragendächer entsprechen nicht den Ansprüchen an die Gestaltung, die für diesen hochwertig zu entwickelnden Standort bestehen. Die aus dieser Festsetzung resultierenden erhöhten konstruktiven Anforderungen werden in Kauf genommen. Für Wege, Zufahrten, Stellplätze sowie untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO gilt diese Verpflichtung nicht.
Mit den genannten Festsetzungen soll ein bestimmter Vegetationsanteil auf den nicht überbauten Grundstücksflächen rechtlich gesichert werden. Diese Maßnahmen wirken eingriffsminimierend und kompensierend sowohl auf die biotischen Komponenten des Naturhaushaltes als auch auf das Landschaftsbild. Durch Schattenspende und Staubbindung sowie durch Luftabkühlung aus der Verdunstung des in unterirdischen und oberirdischen Organen gespeicherten Wassers werden besonders Eingriffe in den Klima- und Wasserhaushalt ausgeglichen.
Für den öffentlichen Raum werden keine Baumpflanzungen im Bebauungsplan festgesetzt. Die gestalterischen und ökologischen Maßnahmen werden hier außerhalb des Bebauungsplanverfahrens gesichert, um die Gemeinde nicht selbst zu binden.
Die Pflanzliste ist nicht Gegenstand der Festsetzungen dieses Bebauungsplanes, sie wird jedoch für alle Anpflanzungen innerhalb des Bebauungsplangebietes empfohlen. Sie ist auf die örtlichen Standortbedingungen und Gestaltungsanforderungen des Plangebietes abgestimmt.
Die Pflanzliste nennt Gehölze, Gräser und Kräuter, die grundsätzlich für das Plangebiet gut geeignet sind.
Maßgeblich für die Eignung ist die Angepasstheit bzw. die Fähigkeit zur Anpassung der Pflanzen an den Standort und seine spezifischen Bedingungen (standorttypische/ standortgerechte Pflanzen).
Die Pflanzliste beschränkt sich auf stark generalisierende Angaben. Es soll Spezifizierungen innerhalb des Plangebietes ausreichend Entscheidungsspielraum geben und auch der Objektplanung noch genügend gestalterische Freiheit verbleiben.
II.
3. 14 Immissionsschutz
Für den gesamten Entwicklungsbereich ist ein Gutachten zur Berechnung der künftigen Umweltbelastungen durch den Verkehr (Lärm- und Luftschadstoffbelastung) in Auftrag gegeben worden, dessen Ergebnisse seit 1997 vorliegen. Auf der Grundlage des prognostizierten Verkehrsaufkommen hat die Berechnung der durch Straßen und Schienenwege verursachten Immissionen im Entwicklungsbereich für die an die Rudower Chaussee angrenzenden Bereiche ergeben, dass die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV überschritten, während die Konzentrationswerte für Luftverunreinigungen der 23. BImSchV in Bezug auf Stickstoffdioxid, Benzol und Ruß nicht erreicht werden. Durch Einsatz eines Rasengleises können die Immissionen durch die geplante Straßenbahn vermindert werden. Aus städtebaulichen Gründen wurden aktive Schallschutzmaßnahmen an dem städtischen Boulevard nicht in Betracht gezogen. Bei Berücksichtigung der DIN 18005 als Rahmenbedingung/ Bewertungsgrundlage - Schallschutz im Städtebau - aber auch der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) sind für die geplanten Kerngebiete passiver Schallschutzmaßnahmen vorzusehen, da für diese Baugebiete die Immissionsrichtwerte überschritten werden.
Um den immissionsschutzrechtlichen Anforderungen gerecht zu werden, wurden in der Vergangenheit durch textliche Festsetzungen im Bebauungsplan zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes Maßnahmen nach der DIN 4109 getroffen, die die Lärmbelastungen für die Beschäftigten der angrenzenden Betriebe auf ein verträgliches Maß mindern sollten.
Aufgrund § 3 Abs. 3 und § 76 Abs. 10 der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 1. Januar 1996 (GVBl. S. 29), geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 4. Juli 1997 (GVBl. S. 376), sind die technischen Regeln zum Schallschutz (DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau; Anforderungen und Nachweise; Ausführungsbeispiele und Rechenverfahren) als Technische Baubestimmungen eingeführt worden (siehe auch ABl. Nr. 55 vom 13. November 1997, S. 4073 ff). Damit werden diese Regelungen Bestandteil des Baugenehmigungsverfahren; eine Festsetzung im Bebauungsplan erübrigt sich.
II.
3. 15 Straßenverkehrsflächen
Durch die Festsetzung von öffentlichen Straßenverkehrsflächen soll die Erschließung der Baugebiete im Plangebiet gesichert werden.
Die öffentliche Erschließung des Bebauungsplangebietes erfolgt zur Zeit über die Rudower Chaussee und die Agastraße.
Bei den im Plangebiet vorhandenen Straßen handelt es sich um Privatstraßen, die der kleinräumigen Erschließung des WISTA-Geländes dienen. Das geplante öffentliche Straßennetz orientierte sich auf dem gesamten WISTA-Gelände an diesen Privatstraßen. Die Straßenverbreiterungen dienten in erster Linie der Neuanlage von Versickerungsmulden sowie der Verbreiterung oder Neuanlage von Gehwegen, weniger der Verbreiterung der Fahrbahnen. Die vorhandenen Privatstraßen Euken- und Bodensteinstraße werden zur Erschließung nicht benötigt. Das städtebauliche Konzept sieht an ihrer Stelle eine Bebauung vor.
Die Aufteilung der Straßenverkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplanes, um die Gemeinde nicht unnötig zu binden. Die Privatstraßen sind von der WISTA-MG bereits im vorgesehenen Profil ausgebaut worden, aber noch nicht als öffentliche Straßenverkehrsfläche an das Land Berlin übertragen und als solche gewidmet worden.
Die unterschiedlichen Straßenbreiten entsprechen der Klassifizierung der Straßen hinsichtlich ihrer Funktion, wofür die zu erwartenden Verkehrsbelastungen mit Hilfe von Modellrechnungen ermittelt worden sind. Die künfti
ge Volmerstraße und die künftige Albert-Einstein-Straße sollen als Sammelstraßen mit einer Breite von 22 m festgesetzt werden. Die künftige Walther-Nernst-Straße soll als Anliegerstraße mit einer Breite von 16 m festgesetzt werden.
Das symmetrische 22 m-Profil der künftigen Albert-Einstein-Straße und der künftigen Volmerstraße setzt sich aus je 3,00 m Gehweg, 2,75 m Versickerungsstreifen, 2,00 m Parkstreifen und insgesamt 6,50 m Fahrbahn zusammen. Auf Straßen mit regelmäßigen Gewerbeverkehren sind Fahrbahnbreiten von 3,25 m das Minimum, das vorzusehen ist. Das Profil ist mit den zuständigen Verwaltungen abgestimmt worden. Die Versickerung des Oberflächenwassers ist innerhalb des Straßenraumes vorzusehen, da die künftige Verkehrsbelastung der künftigen Albert-Einstein-Straße und der künftigen Volmerstraße bei weniger als 2000 Kfz/Tag liegen wird.
Das Profil der 16 m breiten künftigen Walther-Nernst-Straße ist asymmetrisch: 2,00 m Gehweg, 2,00 m Parkstreifen, 6,00 m Fahrbahn, 3,50 m Versickerungsstreifen und 2,50 m Gehweg. Zwei Fahrbahnen à 3,00 m Breite wird für diese Anliegerstraße verkehrlich als ausreichend betrachtet, da die Straße nur der internen Erschließung dient. Über die künftige Walther-Nernst-Straße erfolgt auch die Erschließung der Tiefgarage des bereits errichteten Hotelneubaus. Eine Anbindung der künftigen Walther-Nernst-Straße an die Rudower Chaussee ist nicht möglich, da sie unmittelbar vor einem lichtsignalgeregelten Knotenpunkt liegt.
II. 3. 16 Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
Der Wendehammer der künftigen Walther-Nernst-Straße soll als Mischverkehrsfläche ausgebildet werden, um einerseits für Fußgänger und Radfahrer eine kleinteilige Durchwegung der Baugebiete zu gewährleisten und andererseits eine Wendemöglichkeit für den Individualverkehr zu ermöglichen. Die 16 m breite und 18 m tiefe Mischverkehrsfläche soll im Bebauungsplan als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Verkehrsberuhigter Bereich - festgesetzt werden. Die Fläche soll aufgepflastert werden und mit einem Grünstreifen gegenüber dem Gehweg Rudower Chaussee abgegrenzt werden, so dass eine Überfahrung dieser Fläche in Richtung Rudower Chaussee nicht möglich ist. Fußgängern und Radfahrern, die in verkehrsberuhigten Bereichen vorrang vor dem Straßenverkehr haben, wird jedoch eine komfortable Durchwegung zur Rudower Chaussee mit ihrem Boulevardcharakter und dem hier verkehrenden ÖPNV geboten.
Im Aufstellungsverfahren zum nunmehr festgesetzte Bebauungsplan XV-67b wurde noch davon ausgegangen, dass die künftige Walther-Nernst-Straße an die Rudower Chaussee angebunden wird, deshalb ist die Straßenbegrenzungslinie in diesem Bereich unterbrochen. Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung werden gegenüber anderen Nutzungen nicht mit einer Straßenbegrenzungslinie abgegrenzt. Die Abgrenzung gegenüber der Straßenverkehrsfläche Rudower Chaussee wird durch die Festsetzung im Bebauungsplan XV-72 nachgeholt. Durch textliche Festsetzung (TF Nr. 20) soll nunmehr geregelt werden, dass die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten B und C zugleich Straßenbegrenzungslinie ist.
II.
3. 17 Bebauungsplan XV-67b
An der Rudower Chaussee ist eine Anlieferung der Kerngebiete ausgeschlossen. Der angrenzende Bebauungsplanentwurf XV-67b setzt daher für den Bereich zwischen den Punkten A und B sowie C und D Ein- und Ausfahrten aus (3. Hinweis).
Die Erschließung der Grundstücksflächen ist durch die Agastraße sowie durch die künftige Volmerstraße, die künftige Walther-Nernst-Straße und die künftige Albert-Einstein-Straße gesichert.
III. Auswirkungen des Bebauungsplanes
Zur Verwirklichung des Bebauungsplanes werden die Grundstücksflächen der WISTA-MG, die als Straßenverkehrsflächen vorgesehen sind, nach ihrer Fertigstellung dem Land Berlin übergeben.
III. 1 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung
Kostenträger für Erschließungsarbeiten ist die WISTA-MG. Die Kosten für die weitestgehend bereits durchgeführten Erschließungsmaßnahmen belaufen sich auf ungefähr 3,8 Mio. €. 90 % dieser Summe werden aus Mitteln der Gemeinschaftsaufgabe zur Förderung der regionalen Wirtschaftsstruktur (GA) (3,4 Mio. €), 10 % aus Eigenmitteln der WISTA-MG (0,4 Mio. €) finanziert.
III.
2 Auswirkungen auf die Umwelt
III.
2. 1 Umweltverträglichkeitsprüfung
Im Kerngebiet MK 1 wird die Errichtung eines Hotels mit mehr als 100 Betten planungsrechtlich ermöglicht. Die nach Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) Anlage 1, Nr. 18.8 vorgeschriebene Vorprüfung gemäß § 3c UVPG kam zu dem Ergebnis, dass durch das Vorhaben keine erheblich nachteiligen Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung wird daher nicht durchgeführt.
III.
2. 2 Eingriffe in Natur und Landschaft
Sind aufgrund der Aufstellung von Bauleitplänen Eingriffe in
Natur und Landschaft zu erwarten, so ist gemäß § 1 a BauGB i.V.m. § 21 BNatSchG
(Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild) über die Vermeidung,
den Ausgleich und Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs zu
entscheiden. Gemäß § 1 a Abs. 3 BauGB sind die Eingriffe maßgeblich, die
erstmalig aufgrund des Bebauungsplanes ermöglicht werden. Die Eingriffsbewertung
orientiert sich somit am Vergleich der künftig zulässigen Nutzung gegenüber dem
bestehenden Baurecht. Die abschließende Bewältigung des Eingriffstatbestandes
gemäß § 21 BNatSchG erfolgt im Rahmen der Abwägung öffentlicher und privater
Belange gemäß § 1 Abs. 6 BauGB.
Maßgeblich für die Eingriffsbewertung nach § 21 BNatSchG sind die Eingriffe, die erstmalig aufgrund des Bebauungsplanes ermöglicht werden. Grundlage ist die Einschätzung der planungsrechtlichen Gebietsqualität nach §§ 34, 35 BauGB durch die damalige Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 26.08.1996. Danach liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-72 im großräumig abgegrenzten Innenbereich gemäß § 34 BauGB.
Die Bilanzierung der Beeinträchtigung und Kompensationsleistung in der Eingriffs- Ausgleichsbewertung wurden für die Schutzgüter Klima, Boden und Grundwasser sowie Biotope (Flora und Fauna) durchgeführt.
Das Bebauungsplangebiet war durch Gebäude und durch die Privatstraßen größtenteils schon versiegelt. Die Flächen an der Ecke künftige Volmerstraße und künftige Albert-Einstein-Straße waren nahezu unversiegelt. Inzwischen ist ein Großteil des Gebäudebestandes abgerissen worden.
Die vorhandenen Naturelemente im gesamten Plangebiet bestehen größtenteils aus Parkrasen mit einer geringen Biotopwertigkeit sowie Einzelbäumen und Baumgruppen.
Im Plangebiet ist das Verhältnis autochthoner und nicht autochthoner Baumarten ausgeglichen. Der größte Anteil der Bäume wird als erhaltenswert eingestuft, wobei diese weniger durch ihre Wertigkeit oder ihr Alter als durch ihren Habitus zur Wirkung gelangen.
Als besonders wertvoller Bereich zusammenhängender Vegetationsflächen (Gebüsche oder Hecken durchsetzt mit überwiegend nicht autochthonen Baumarten) werden straßenbegleitende Grünflächen an der Rudower Chaussee eingestuft.
Die Überbauungen parkartiger Freiflächen führen zur Beseitigung eines Großteils der vorhandenen schützenswerten Einzelbäume und Baumgruppen.
Das Landschaftsbild an der Rudower Chaussee ist parkartig von Rasenflächen, Ziergehölzbeeten und Baumstrukturen geprägt. Typische Elemente im gesamten Gebiet sind fassadenbegleitende Baumreihen sowie markante Einzelbäume und -gruppen. Hervorzuheben ist eine Gruppe von Säulenpappeln an der künftigen Volmerstraße und das Birkensolitär an der künftigen Walther-Nernst-Straße mit besonders charaktervollem Wuchs.
In diesem Ensemble von Bebauung und Parkflächen ist das städtebauliche Leitbild der aufgelockerten, durchgrünten Stadt der 50er/60er Jahre relativ durchgängig gestaltet, was dem Gelände einen besonderen Charakter verleiht. Die thermokonstanten Kugeln des Institutes für physikalische Chemie der ehemaligen Akademie der Wissenschaften der DDR aus dem Jahre 1957 markieren die Einmündung der Agastraße in die Rudower Chaussee.
Durch die Ablösung der ehemals vorhandenen Gebäudestruktur von rechtwinklig einander angeordneten, zurückgezogenen Gebäuderiegeln hin zum mehr oder weniger geschlossenen Block ändert sich der derzeitig offene, parkartige Charakter grundlegend. Das Bild der in die Freiflächen eingelagerten Gebäude wechselt in das Bild der in die Gebäude eingelagerten Freiflächen - vom ”Park” zum ”Garten” oder ”Hof”. Potentiell zur Erholung nutzbare, offene Freiflächen mit ökologischer Wirksamkeit werden zugunsten der Bildung von Innenhöfen überbaut.
Ein vergleichbarer Eingriff kann durch die Bebauung an der Rudower Chaussee entstehen, so dass die vorstehend beschriebene Veränderung des Charakters auch von der übergeordneten Straßenverbindung aus deutlich sichtbar wird. Die von den ”thermokonstanten Kugeln” markierte Eingangssituation in die Agastraße sollte auf jeden Fall sichtbar bleiben.
Einschätzung nach § 34 BauGB:
Grundlage zur Einschätzung der zulässigen Nutzung nach bereits bestehendem Baurecht ist die Beurteilung der planungsrechtlichen Gebietsqualität vom 6.8.1996. Danach liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-72 im großräumig abgegrenzten Innenbereich gemäß § 34 BauGB. Entsprechend des angegebenen Orientierungswertes einer GRZ von 0,4 und der im Bestand geringen Versiegelung für Nebenanlagen und Erschließungsflächen ist davon auszugehen, dass bereits nach bestehendem Baurecht eine Überbauung und Versiegelung von etwa 40% möglich wäre.
Über das bestehende Maß der Nutzung hinaus ermöglicht der Bebauungsplan eine GRZ von 0,5 bzw. 0,6 mit einer 20%igen Überschreitung für Nebenanlagen und Erschließungsflächen und damit einen Überbauungs- und Versiegelungsgrad von maximal 80 %. Die planungsrechtlich vorbereite bauliche Verdichtung und Nutzungsintensivierung stellt einen erheblichen Eingriff in Natur und Landschaft dar.
Veränderungen hinsichtlich des Landschaftsbildes/-struktur sind sowohl aufgrund der baulichen Dichte zu erwarten. Das für den WISTA-Bereich charakteristische Erscheinungsbild, das durch das Leitbild der aufgelockerten, durchgrünten Stadt geprägt ist, wird damit überformt.
Im Bebauungsplan werden Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung des Eingriffes festgesetzt. Entsprechend den Grundsätzen der Bauleitplanung sollen die natürlichen Lebensgrundlagen geschützt und entwickelt werden (§ 1 Abs. 5 BauGB).
·
Mit
der Festsetzung zur Verwendung von wasser- und luftdurchlässigen Materialien
bei der Befestigung von Wegen und Zufahrten, die nicht regelmäßig vom Verkehr
genutzt werden, wird der Versiegelungsgrad des Bodens gemindert.
·
Die
festgesetzte Dachbegrünung erfolgt zur Kompensation des mit einer zusätzlichen
Bebauung und Versiegelung verbundenen Verlustes an naturhaushaltswirksamer Fläche.
Sie stellt eine wesentliche Kompensationsmaßnahme dar.
·
Die
Bindung zur Pflanzung von Bäumen in den Baugebieten trägt sowohl zur Aufwertung
des Ort- und Landschaftsbildes als auch zur Minderung der Beeinträchtigungen
der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes bei.
Durch den Bebauungsplan wird im Vergleich zur zulässigen Nutzung entsprechend § 34 BauGB ein erheblicher Eingriff in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild verursacht.
Der
Eingriff in den Naturhaushalt kann mit den Maßnahmen zur Eingriffsvermeidung
und
-minderung innerhalb des Geltungsbereiches vollständig ausgeglichen werden.
Insgesamt zielt der Bebauungsplan auf einen hohen ökologischen Standard auf den
Baugrundstücken ab, so dass über den Ausgleich von Eingriffen nach § 21
BNatSchG hinaus eine Verbesserung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes
erreicht werden kann.
Dagegen sind die Eingriffe in vorhandene Qualitäten des Landschaftsbildes/-struktur innerhalb der durch den Bebauungsplan vorgegebenen städtebaulichen Struktur nicht ausgleichbar und werden deshalb im Landschaftspark ausgeglichen. Der Park hat innerhalb der Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof u.a. die Funktion einer zentralen Sammelausgleichsmaßnahme zum Ersatz für die Eingriffe in Natur und Landschaft einschließlich von Ersatzmaßnahmen für landesrechtlich besonders geschützte Biotope der umliegenden Baufelder bzw. Bebauungspläne des Entwicklungsbereiches. Mit Festsetzung des Bebauungsplanes XV-68a, der weite Teile des Landschaftsparks umfasst, sollen abwägungsrelevante Eingriffe in der Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof ausgeglichen werden, sofern ein Ausgleich nicht innerhalb der jeweiligen Bebauungspläne möglich ist.
Weitere Auswirkungen des Bebauungsplanes sind zur Zeit nicht absehbar.
IV. Verfahren
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat am 20. Juli 2000 beschlossen, den Bebauungsplan XV-72 aufzustellen und das Verfahren des Bebauungsplans XV-51b einzustellen (AB. Nr. 36 vom 04.08.2000, S. 2971).
Wegen der außergewöhnlichen stadtpolitischen Bedeutung der Entwicklungsmaßnahme ist die Zuständigkeit des Bebauungsplanverfahrens gemäß § 4c AGBauGB (jetzt 9 Abs. 3) in Verbindung mit 4b Abs. 1 (jetzt 8 Abs. 1 AGBauGB) auf die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung übergegangen (Senatsbeschluss Nr. 5454/94 vom 20. Dezember 1994).
Die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung zum Bebauungsplan XV-72 wurde in den Berliner Tageszeitungen Der Tagesspiegel, Berliner Zeitung und Berliner Morgenpost am 16. November 1999 bekannt gemacht.
Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und die Anhörung der Bürger nach § 3 Abs. 1 des BauGB fand in der Zeit vom 23. November bis 23. Dezember 1999 statt. Die Ergebnisse der vorgezogenen Bürgerbeteiligung sind in die weitere Planung eingeflossen.
Im Folgenden sollen die wichtigsten Einwände und Vorschläge genannt werden:
Mehrere
Bürger sprachen sich für den Erhalt der kugelförmigen Thermolabore aus und das
Stadtplanungsamt Treptow wies darauf hin, dass diese seit dem 16.1.1999 unter
Denkmalschutz stehen würden.
Den Hinweisen wurde
gefolgt: Die beiden kugelförmigen Thermolabore wurden nachrichtlich als Baudenkmale
im Bebauungsplan gekennzeichnet. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes
XV-72 soll eine Bebauung entlang der Rudower Chaussee und damit eine Einbindung
der Kugeln in spätere Bauvorhaben ermöglicht werden.
Das
Stadtplanungsamt wies darauf hin, dass die geplanten Kerngebietsausweisungen
Auswirkungen auf die Zentrenstruktur des Bezirkes haben wird.
Der Bebauungsplan wurde zunächst nicht geändert. Der Flächennutzungsplan stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes gemischte Baufläche M 2 dar. Kerngebiete können daraus im Regelfall ohne Größenbegrenzung entwickelt werden. Großflächige Einzelhandelsbetriebe werden ausgeschlossen.
Die Beteiligung der Behörden und Stellen, die
Träger öffentlicher Belange sind (§ 4
Abs. 1 BauGB), wurde vom 28. August bis zum 29. September 2001 durchgeführt.
Es gingen im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 15 Stellungnahmen bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ein. Zehn Träger haben nicht geantwortet. Im folgenden werden die wichtigsten Anregungen und Hinweise genannt:
Das Landesdenkmalamt schlug vor, dass analog zum
Bebauungsplan XV-51a die Möglichkeiten geprüft werden sollte, die beiden Thermokugeln
nicht komplett in eine Hofsituation zu verbannen, sondern durch Abstände der
Baukörper oder größere Öffnung der Erdgeschosse auch öffentlich wirksam werden
zu lassen.
Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. Die beiden Thermolabore werden im Bebauungsplan nachrichtlich als Denkmale gekennzeichnet. Im Rahmen der Vermarktung des Grundstückes sollen die Möglichkeiten einer architektonischen Fassung nicht von vornherein eingeschränkt werden. Die Freistellung der Denkmale soll einem architektonischen Konzept vorbehalten werden. Das Landesdenkmalamt wird im Rahmen der konkreten Projektplanung eingebunden.
Die
BSR hat darauf hingewiesen, dass in der künftigen Walther-Nernst-Straße ein
erforderlicher Wendeplatz von 25 m Durchmesser für eine ordnungsgemäße
Entsorgung nicht gegeben ist.
Mit der BSR und Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
- Abt. VII - hat am 14.11.2001 ein Abstimmungsgespräch stattgefunden, in dem
man sich darauf verständigt hat, dass als Minimum für ein dreiachsiges
Müllfahrzeug eine Wendeanlage mit einem 6 m Außenradius akzeptiert werden kann,
da u.a. die Verkehrsbelastung in der künftigen Walther-Nernst-Straße nur sehr
gering sein wird . Zudem besteht die Möglichkeit, in der bereits errichteten
Hotelzufahrt zu wenden. Die Zweckbestimmung der Wendeanlage wird in
”Verkehrsberuhigten Bereich” geändert, so dass ein gleichberechtigtes Nutzen
von Fußgängern, Radfahrern und Fahrzeugen möglich ist. Eine ordnungsgemäße
Entsorgung wird durch diese Festsetzung gewährleistet.
Der
Polizeipräsident in Berlin forderte, die vorgesehene Abgrenzung zwischen der
öffentlichen Verkehrsfläche und dem geplanten Geh- und Radwegebereich mit baulichen
Maßnahmen durchzuführen. Ein Materialwechsel oder das Aufstellen von
Verkehrszeichen ist kein taugliches Mittel, um den Kfz-Verkehr wirksam zu
unterbinden. Der vorhandene Wendehammer müsse erhalten bleiben.
Dem Hinweis wurde nur teilweise gefolgt. Durch Änderung der Zweckbestimmung und Aufpflasterung der Wendeanlage bleibt einerseits eine Wendemöglichkeit erhalten, andererseits wird für Fuß- und Radfahrer eine adäquate Anbindung an die Rudower Chaussee ermöglicht.
Die vorgebrachten Anregungen haben zu der oben genannten Änderung des Bebauungsplans geführt.
Im weiteren Verfahren wurden jedoch noch weitere Änderungen vorgenommen:
·
die
Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben wird auf die Erdgeschosszonen
beschränkt
·
im
Bereich der künftigen Walther-Nernst-Straße wird eine Straßenbegrenzungslinie
festgesetzt
·
die
zwingende Gebäudehöhe von 15 m gilt nur in einer Tiefe von 12 m
Zwischenzeitlich ist im Kerngebiet MK 2 ein Hotel errichtet worden und der Gebäudebestand bis auf die denkmalgeschützten Kugellabore abgebrochen worden.
V. Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 12 des Gesetzes vom 23. Juli 2002 (BGBl. I S. 2850/2852)
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung vom 12. Februar 1990 (BGBl. I S. 205), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1950)
Baunutzungsverordnung
(BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert
durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz - NatSchGBln) in der Fassung vom 10. Juni 1999 (GVBl. S. 390)
Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs einschließlich zweier Anpassungsgebiete zur Entwicklungsmaßnahme ”Berlin-Johannisthal/ Adlershof” vom 7. Dezember 1994 (GVBl. S. 499)
B. Planzeichnung
siehe
Anlage zur Vorlage, die in der Bibliothek des Abgeordnetenhauses von Berlin
eingesehen werden kann
Abzeichnung des Originalplans (Verkleinerung auf Maßstab 1 : 2.000) mit textlichen Festsetzungen
Anhang: Pflanzliste vom Oktober 2001
Berlin, den 26. November 2002
Der Senat von Berlin
W o w e r e i t S t r i e d e r
Regierender Bürgermeister Senator für Stadtentwicklung
Anhang
1) Bäume, großkronig
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Acer pseudoplatanus Carpinus betulus Fagus sylvatica Fraxinus excelsior Quercus petraea Quercus robur Sorbus aucuparia Tilia platyphyllos Tilia cordata Ulmus glabra Ulmus laevis Ulmus minor Platanus x acerifolia |
Berg-Ahorn gemeine Hainbuche Rotbuche Gemeine Esche Trauben-Eiche Stiel-Eiche nordische Eberesche Sommer-Linde Winter-Linde Berg-Ulme Flatter-Ulme Feld-Ulme ahornblättrige
Platane |
2) Bäume, kleinkronig
|
Acer campestre Betula pendula Quercus fastigiata Crataegus monogyna Malus silvestris Pyrus pyraster Prunus avium Prunus spinosa |
Feld-Ahorn Sand-Birke Säuleneiche Weißdorn (als kleinkroniger Baum) Holzapfel Holzbirne Vogelkirsche Schlehe |
3) Großsträucher
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Carpinus betulus Cornus mas Cornus in Sorten Corylus avellana Crataegus in Sorten Euonymus europaea Ligustrum in Sorten Sambucus nigra Syringa vulgaris Viburnum in
Sorten |
gemeine Hainbuche Kornelkirsche Hartriegel Haselnuss Weißdorn Spindelstrauch Liguster Schwarzer Holunder Flieder Schneeball |
4) Normal-, Kleinsträucher und Bodendecker
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Rosa canina Rosa corymbifera Rosa rubiginosa Rosa tormentosa Sarothamnus scop. Vinca minor |
Hunds-Rose Heckenrose Wein-Rose Filz-Rose Besenginster kleines Immergrün, kriechend |
5) Klettergehölze, Selbstklimmer
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Hedera helix Hydrangea petiolaris Parthenocissus tricuspidata ´Veitchii` |
gemeiner Efeu Kletterhortensie wilder Wein, Selbstklimmer |
6) Klettergehölze, Gerüst-Kletterpflanzen
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Clematis vitalba gemeine Waldrebe Humulus lupulus Hopfen Lonicera xylosteum Wald-Geißblatt Parthenocissus quinquefolia Wilder
Wein Wisteria sinensis Blauregen |
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7) Saatgut für extensive Dachbegrünung
Blütenstauden:
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Alyssum saxatile Armeria elongata Cerastium Dianthus carthus. Dianthus deltoides Echium vulgare Erodium cicutarium Erophila verna Pehorhagia prolifera Potentilla in Sorten Sedum in Sorten Veronica prostata Helichrysum arenarium Dianthus arenaria Festuca rubra
Festuca trachyphylla Rumex acetosella Comynephorus canescens Jasione montana |
Felsensteinkraut gemeine Grasnelke filziges Hornkraut Karthäuser Nelke Heide-Nelke Natternkopf gemeiner Reiherschnabel Hungerblümchen Nelkenköpfchen Fingerkraut Mauerpfeffer u. a. liegender Ehrenpreis Sandstrohblume Sandnelke Rotschwingel Raublattschwingel Kleiner Sauerampfer Silbergras Bergsandglöckchen |
Kräuter:
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Anthemis tinctoria Thymus pulegioides |
Färber-Hundskamille gemeiner Tymian |
Gräser:
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Festuca ovina Poa compressa -Rispengras |
Schaf-Schwingel Platthalm |